Selon une étude de la Banque de France, la part des emprunteurs primo-accédants des crédits à l'habitat s'élève à 45 % en juillet 2022. Près d’un Français sur deux a donc souscrit à une offre de prêt pour devenir propriétaire de sa résidence principale ! Et si c’était votre projet du moment ? Vous vous posez sans doute beaucoup de questions… Taux d’emprunt, profil emprunteur, frais, garanties ? 1er prêteur de France, le Crédit Agricole est l’une des plus grandes banques françaises. Elle accompagne aujourd’hui 1 emprunteur sur 4 dans son projet immobilier. Alors suivez le guide et découvrez tout ce qu'il faut savoir sur l’obtention d’un prêt immobilier avec cet établissement bancaire.
Que faut-il retenir de l’obtention d’un prêt au Crédit Agricole ?
- Le projet : Quelque soit votre projet, le Crédit Agricole propose un accompagnement personnalisé : acquisition résidence principale ou secondaire, investissement locatif, travaux, renégociation de prêt.
- Les frais bancaires : Des frais de dossier facilement identifiables sur la plaquette tarifaire du Crédit Agricole : comptez 0.30 % du montant emprunté avec un minimum de 500 €.
- Le remboursement : Le mot d’ordre est la modularité : une grande souplesse de remboursement à partir d’un an avec des échéances qui se reportent ou s’adaptent en fonction de vos besoins. Des frais de remboursement anticipé peuvent être appliqués en fonction de la nature de la demande.
- La garantie : Obligatoire sous forme de caution, d’hypothèque ou d’inscription du privilège de prêteur de deniers. Possibilité de faire appel au CAMCA, la société de cautionnement mutuel du Crédit Agricole ou de tout autre organisme de caution.
1. Le profil d’un emprunteur au Crédit Agricole
À quoi ressemble le client idéal ?
Une question que l’on se pose tous dès lors que l’on veut accéder à la propriété. Ai-je le profil idéal, mon dossier sera-t-il recevable ? La réponse du Crédit Agricole est simple et clairement affichée dans son plan à moyen terme “Ambitions 2025”. Le mot d’ordre est l'universalité, une “utilité au service du plus grand nombre”. Le Crédit Agricole se positionne dès lors comme une banque de proximité, “au service des plus modestes aux plus fortunés”. En rendant son offre toujours plus accessible, quels que soient votre âge, votre situation et votre projet, le Crédit Agricole saura répondre à votre besoin.
Comment est analysé votre profil emprunteur ? En faisant une analyse précise de votre situation personnelle et professionnelle :
- le niveau et la nature de vos revenus ;
- les spécificités de votre contrat de travail ;
- la présence ou non d’un co-emprunteur ;
- votre fonctionnement au quotidien et votre taux d’endettement actuel.
Quels sont les projets financés et comment le sont-ils ?
Logement neuf ou ancien ? Appartement ou maison ? Seul ou à deux ? Peu importe, en fonction de votre projet, le Crédit Agricole peut vous accompagner dans votre projet immobilier. Vous bénéficiez de l’expertise d’un conseiller dédié pour vous accompagner dans votre projet immobilier. Celui-ci vous pourra vous proposer un large éventail de prêts immobiliers, adaptés à vos besoins.
Si vous achetez dans le neuf : construction individuelle ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous serez exonéré de taxe foncière pendant deux ans et vos frais de notaire seront réduits.
De plus, vous pourrez bénéficier d’un crédit réglementé comme :
- le prêt à taux zéro (PTZ) : un prêt sans intérêts réservé aux primo-accédants ou aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.
- le prêt accession d’Action Logement : prêt à taux réduit réservé aux salariés du secteur privé et sous réserve d’éligibilité avec une enveloppe de 40.000 euros maximum et sur 25 ans.
- le prêt d’accession sociale (PAS) : destiné aux emprunteurs ayant des revenus modestes qui souhaitent accéder à la propriété.
Si vous préférez investir dans un logement ancien, vous devrez être vigilant à l’enveloppe travaux et bien préparer votre projet. De la même façon que pour le neuf, vous pourrez bénéficier des prêts réglementés de l’État.
Enfin, en dehors de ces prêts réglementés, votre agence Crédit Agricole propose FACILIMMO, un prêt immobilier qui s’adapte à votre situation, vos besoins, et cela, pendant toute la durée de votre prêt !
Pourquoi choisir Facilimmo ?
- des options souplesse très appréciables : des mensualités que vous pouvez moduler à la hausse ou à la baisse, ainsi que des pauses dans le remboursement en cas de difficulté allant de 1 à 6 mois ;
- la possibilité de choisir un taux fixe ou un taux variable.
2. Les conditions d’obtention de prêt
Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’obtention de prêt immobilier ont évolué. Les principaux changements concernent le taux d’endettement (35 % maximum) et la durée des prêts (25 ans maximum).
L’apport personnel
Même s’il n’est pas obligatoire, l'apport personnel reste fortement conseillé dans la préparation de votre projet. Il va de soi qu'il constitue un atout majeur lors de l’entretien avec votre conseiller bancaire. Il représente en général 10 % du prix de vente. Pourquoi ?
- il dénote d’un engagement fort de votre part et prouve votre sérieux ;
- vous allez devoir faire face à des frais annexes comme les frais de notaire, de dossier, de garantie… ;
- il rassure votre banque et est un gage de solvabilité ;
- il permet naturellement de faire baisser votre enveloppe de crédit et donc votre taux d’endettement.
Et si vous n’avez pas d’apport personnel ? Cela ne vous empêchera pas de solliciter un financement, mais vous devrez mettre en avant vos atouts, comme :
- le fait d’emprunter à deux et donc de disposer de ressources plus stables ;
- la détention d’un CDI ou d’un statut de fonctionnaire ;
- des charges familiales faibles ;
- la valorisation d’un patrimoine immobilier existant.
Comment constituer votre apport personnel ? Grâce à votre épargne bancaire (livrets, PEL, CEL…), votre épargne salariale, une aide familiale, ou bien des aides spécifiques (employeur, prêt réglementé de l’État qui fera office d’apport).
Enfin, sachez qu’emprunter sans apport et seul, par exemple, n’est pas impossible. Votre dossier nécessitera cependant une attention particulière.
Ce qui importe est ce que l’on appelle le “reste à vivre”, c'est-à-dire vos revenus moins vos charges. Si celui-ci couvre vos besoins et si votre taux d’endettement est inférieur à 35 % alors vous pourrez obtenir un prêt.
Le taux d’endettement
Le calcul du taux d’endettement est un critère majeur pour obtenir un crédit immobilier. Depuis le 1er janvier 2022, il est interdit de prêter si celui-ci est supérieur à 35 %. Il s’agit d’une décision du Haut Conseil de stabilité financière pour éviter le risque de défaut de paiement.
Le calcul est simple pour estimer votre taux d’endettement : le montant de vos charges divisé par les revenus nets du foyer, multiplié par 100. Votre capacité d’emprunt sera ainsi plus facile à déterminer. Et pour affiner votre projet, le Crédit Agricole met à votre disposition un simulateur de prêt immobilier.
Sachez que si vous êtes jeune investisseur et primo-accédant, vous disposez d’un potentiel d’évolution salariale intéressant pour la Banque. Cela est naturellement pris en compte et tendra à faire baisser votre taux d’endettement.
L’assurance emprunteur
Souscrire une assurance emprunteur est incontournable pour sécuriser votre projet immobilier. Il s’agit de vous protéger en cas de décès, perte d’autonomie, maladie, accident ou encore chômage. Le capital restant dû sera ainsi remboursé selon les conditions prévues au contrat. Vous sécurisez ainsi votre investissement tout en protégeant votre conjoint et votre famille.
Cette assurance peut être souscrite auprès de votre banquier, mais libre à vous de choisir une autre compagnie d’assurance. À noter que depuis le 1er juin 2022 (loi Lemoine) vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment à partir de la signature de l’offre de prêt.
3. Comment rembourser son prêt immobilier
En fonction de la nature de votre prêt, le mode de remboursement sera différent. Un prêt relais ou un prêt à taux zéro est remboursable avec un différé, là où un prêt classique s’amortit tous les mois.
Dans le cadre du produit “phare” Facilimmo du Crédit Agricole, vous disposerez d’une grande souplesse d’amortissement au bout d’un an :
En effet, vous pourrez, par exemple :
- diminuer ou augmenter votre échéance de prêt jusqu’à 30 %, plusieurs fois pendant la durée du prêt ;
- en cas d’imprévu, faire une pause dans le remboursement d’une mensualité ;
- doubler le remboursement d’une échéance si vous avez un revenu exceptionnel ;
- suspendre vos échéances sur une durée maximale de 6 mois ;
- diviser par deux votre mensualité sur une durée maximale de 12 mois.
Et si vous souhaitez effectuer un remboursement anticipé de prêt (total ou partiel) sachez que des pénalités de remboursement pourront être appliquées. Il existe cependant des exceptions, en cas de :
- décès de l’emprunteur ou de son conjoint ;
- vente du bien (à titre de résidence principale) si vous déménagez pour raison professionnelle ;
- cessation contrainte d’activité.
4. Les garanties
Lorsque vous contractez un emprunt immobilier, la banque exige une garantie afin de se protéger en cas de défaut de paiement. Cela signifie que si vous ne pouvez plus régler vos échéances, les fonds avancés par l’établissement bancaire pourront être récupérés. Il existe dès lors plusieurs types de garantie en fonction du projet :
- l’hypothèque conventionnelle : elle est utilisée lorsque le bien n’existe pas, donc dans le cas d’une construction ou d’une vente en l’état futur d’achèvement. Cette garantie “réelle” est matérialisée par acte notarié ;
- l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège du prêteur de deniers ou PPD) : elle est utilisée quand le bien existe (terrain, maison, appartement). L’établissement prêteur est indemnisé en priorité en cas d’impayé et donc de vente ou de saisie du bien ;
- le nantissement : il s’agit de prendre une garantie sur la détention d’un actif financier comme une assurance vie, un portefeuille d’actions. Ceux-ci sont alors “nantis” pendant toute la durée du prêt et seront saisis par la banque en cas de défaut de paiement ;
- le cautionnement : cela peut être le cautionnement d’un proche pour une partie du prêt, mais il s’agit surtout de faire appel à une société de cautionnement mutuel qui fera office de garant. La plus connue est Crédit Logement. CAMCA est celle du Crédit Agricole et propose à l’emprunteur une caution dont le coût s’élève à 1.5 % du montant du crédit immobilier.
Des frais s’appliquent pour chacune de ces garanties. Comptez de 1,5 % à 2 % du montant garanti pour une hypothèque conventionnelle, entre 0,5 et 1 % pour l’hypothèque légale spéciale. Le cautionnement mutuel se situe autour de 1 % ou 1,5 % avec une restitution partielle de ces frais en fin de prêt dans certains cas (principalement en cas de cautionnement par Crédit Logement). Pour un nantissement, les frais varient de 500 € à 1 000 €.
5. Quels sont les frais bancaires auxquels on doit s’attendre ?
Les frais bancaires qui s’ajoutent au calcul des intérêts d’emprunt sont les frais de dossier de crédit immobilier. Le Crédit Agricole est transparent quant à sa politique de frais de dossier puisque ceux-ci sont affichés dans sa plaquette tarifaire.
- pour tous les prêts habitat et les prêts conventionnés : 1 % du montant financé avec un minimum de 500 € et un maximum de 1500 € ;
- pour les prêts à l’Accession Sociale : 1 % avec un minimum de 400 € et un maximum de 500 € ;
- pour les emprunteurs de moins de 36 ans, primo-accédants : 1 % avec un minimum de 400 € et un maximum de 500 € ;
- absence de frais de dossier pour les prêts à taux zéro, prêts épargne logement et Eco-PTZ.
Pour tout savoir sur l'achat d'un bien immobilier et l'obtention d'un crédit, consultez notre guide emprunteur complet :
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