Tout savoir sur les frais de notaire (ou frais d’acquisition)

Pour tout achat immobilier, il convient de prendre en compte le coût engendré par le règlement des frais de notaire, qui sont à la charge de l’acheteur. Mais qu’englobent précisément ces frais, et comment les calculer ? Quelles sont par ailleurs les astuces permettant de faire baisser le montant des frais de notaire ? Izicrédit vous informe.

Frais de notaire : définition

Les transactions immobilières nécessitant l'intervention d'un notaire sont soumises à des frais d’acquisition, surnommés par abus de langage « frais de notaire ». Seul un notaire est en effet habilité à rédiger l'acte authentique de la vente d’un bien immobilier et à le publier auprès du Service de publicité foncière (SPF).

Par ailleurs, les frais de notaire ne constituent pas la rémunération du notaire à proprement parler, mais plutôt une somme d'argent que l'acquéreur d'un bien immobilier verse à ce dernier au titre des frais d'acquisition. Cependant, la majorité de ces frais, à l’instar des droits de mutation, d’enregistrement et des taxes, sont collectés par le notaire pour être reversés à l'État et aux collectivités locales. Le notaire ne perçoit en réalité qu'une petite partie de ce montant, en général moins de 20 %, qui représente sa rémunération (appelée aussi émoluments). La TVA sur la rémunération du notaire est également incluse dans ces frais. Enfin, ce montant comprend également les débours qui correspondent aux frais annexes avancés par le notaire pour réaliser l’acte de vente.

Comment réduire les frais de notaire ?

Pour faire baisser le montant des frais de notaire, une des solutions consiste à signer un compromis de vente stipulant que les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, si en effet la transaction passe par une agence immobilière.

Les frais de notaire sont calculés en fonction de la valeur en euros du bien immobilier acheté. Si l'acheteur est responsable des frais d'agence, ces derniers peuvent être soustraits du prix de vente total, car ils ne contribuent pas à la valeur du bien immobilier et sont considérés comme une prestation de service. En payant les frais d'agence séparément, cela permet donc de réduire mécaniquement les frais d’acquisition. Cependant, si les frais d'agence sont pris en charge par le vendeur, ils ne pourront être déduits du prix de vente.

La seconde solution consiste à déduire le prix du mobilier de celui du bien pour réduire les frais de notaire. Concrètement, vous devrez dresser la liste des meubles et équipements installés dans le logement (si bien sûr celui-ci n’est pas vendu intégralement vide) et en évaluer la valeur en prenant en compte un éventuel coefficient d'obsolescence. Ensuite, il suffira de déduire cette valeur totale de la somme du prix de vente : la valeur du mobilier sera ainsi exclue de l’assiette de calcul, ce qui permet automatiquement de faire baisser le montant des frais d’acquisition.

Enfin, une troisième manière de réduire les frais d’acquisition est d’acheter un bien avec travaux au lieu d’un logement neuf ou déjà réhabilité. En effet, dans ce cas précis, le montant des travaux à venir n’est pas pris en compte dans le calcul des frais : l’assiette de calcul des frais de notaire correspond uniquement à la valeur du bien acheté.  

Bon à savoir : le notaire a la possibilité d'accorder une remise sur ses honoraires (émoluments). Depuis le 1^er janvier 2021, cette remise est plafonnée à 20 % maximum sur la part d'honoraires du notaire, calculée sur les tranches d'assiettes supérieures ou égales à 100 000 €. Dans certaines situations, comme pour les locaux commerciaux, les logements sociaux ou les pactes Dutreil, cette remise peut être portée à 40 % de la part d'honoraires calculée sur les tranches d'assiettes supérieures ou égales à 10 millions d'euros.

Quid du calcul des frais de notaire

Plusieurs paramètres rentrent en ligne de compte dans le calcul des frais de notaire, notamment le type d’opération (achat d’un terrain, d’un logement neuf ou en VEFA, d’un logement ancien), le prix du bien lui-même et, dans une proportion moindre, sa géolocalisation. En effet, le fait d’acheter un bien immobilier neuf ou en VEFA permet à l’acquéreur de bénéficier de frais de notaire réduits.

Les frais de notaire correspondent à un pourcentage appliqué à la valeur du bien immobilier acheté. Ce pourcentage est dégressif par tranches : il va de 3.870 % pour la tranche allant de 0 à 6 500 € à 0.799 % pour la part de la valeur d’un bien excédant 60 000 €. Ils avoisinent en général près de 10 % du prix d’achat pour un bien ancien.

Pour les calculer, utilisez notre calculette gratuite et sans engagement afin d’estimer le montant de ces frais au regard du bien immobilier visé.

À noter : le fait d’acheter un bien immobilier neuf ou en VEFA permet à l’acquéreur de bénéficier de frais de notaire réduits, qui représentent alors 2 à 3 % du prix d’achat, c’est-à-dire 5 points de moins environ que l’acquisition d’un logement ancien. Une bonne raison d’acheter dans le neuf !

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