L'acquisition d'un bien immobilier constitue un objectif prioritaire pour de nombreux Français. Et dans la grande majorité des cas, il est nécessaire de recourir à un prêt immobilier pour accéder à la propriété.
Se pose parfois aussi la question de la faisabilité d'obtenir un prêt sans apport initial. Quand on sait que les conditions d’octroi en matière de crédit immobilier sont de plus en plus complexes, acheter sans apport apparait en effet comme difficile, voire impossible. Il existe pourtant des alternatives, en fonction de la qualité et de la solidité du dossier de l’emprunteur. Le point avec Izicrédit.
Apport personnel pour un achat immobilier : définition et objectif
Le terme "apport personnel" désigne la somme non empruntée qu’une personne investit dans l'acquisition d'un bien immobilier. Cette partie est généralement allouée a minima aux frais annexes liés à l'achat du bien, tels que les frais de notaire, les frais de dossier, les frais d'agence et autres.
L'apport personnel permet de rassurer la banque quant à votre capacité à épargner. Il lui démontre que, malgré vos charges financières, vous avez su mettre de l’argent de côté. Cela témoigne de votre aptitude à être un bon gestionnaire financier et à honorer vos mensualités dans les années à venir. Et si vous avez été en mesure d'épargner, cela signifie aussi que vos revenus excèdent vos dépenses.
L’apport personnel permet aussi de baisser mécaniquement la somme empruntée, ce qui diminue vos mensualités, votre taux d’endettement et facilite donc l’obtention de votre crédit.
L’apport personnel diminue enfin le risque pour la banque, puisque la somme prêtée sera inférieure à la valeur du bien que le crédit permet d’acquérir. En cas de défaut de paiement, et si le bien acquis sert de garantie pour le prêt, la banque maximise ainsi ses chances de récupérer son dû en revendant le bien.
Lors de l'évaluation de votre dossier, la banque examinera par ailleurs le montant de vos revenus et leur stabilité, l'état de vos comptes bancaires ainsi que votre situation personnelle, entre autres critères.
Trouver un financement pour un projet immobilier : quelques conseils pour vous constituer un apport personnel
Même en l'absence d'épargne, il reste possible de vous constituer un apport personnel. En voici quelques exemples :
· Mobiliser votre épargne salariale afin de financer votre projet d'acquisition
· Mobiliser votre éventuel PER collectif, pouvant servir à l’achat d’une résidence principale
· Utiliser les fonds issus de la vente d'un bien immobilier pour financer votre nouvel achat
· Tirer parti d'un héritage ou d'une donation
· Solliciter un prêt familial auprès de vos proches
· Recourir aux services de sociétés spécialisées qui peuvent vous permettre de constituer votre apport (n’hésitez pas à nous solliciter à cet effet, nous pourrons vous aider 😜)
Il est en effet vivement recommandé d'avoir un apport personnel, même minimal, pour renforcer la crédibilité de votre dossier auprès de l’établissement bancaire.
Depuis l’année 2021, les conditions d'octroi des crédits immobiliers ont aussi évolué. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait en effet déjà incité les établissements de crédit à limiter le taux d'endettement à 35 %, assurance emprunteur incluse, et la durée du prêt à 25 ans, sauf dans des cas spécifiques.
À noter : Depuis janvier 2022, ces recommandations ont été transformées en obligations. Cette décision visait notamment à prévenir les risques de surendettement. Afin de se prémunir contre d'éventuels défauts de remboursement de la part des emprunteurs, l'accent a également été mis sur la nécessité d’inclure un apport personnel. À présent, les banques exigent un apport personnel d'au moins 10 % du prix du bien (entre 10 et 20 % en règle générale).
Le prêt immobilier sans apport reste cependant une option envisageable, bien qu'il soit logiquement plus difficile à obtenir que le crédit avec apport personnel.
Bon à savoir : Le HCSF permet aux banques d'allouer une enveloppe dérogatoire allant jusqu'à 20 % de leur production de crédits. Concrètement, cette mesure leur autorise à dépasser les limites recommandées sur certains profils emprunteurs.
Achat immobilier et demande de prêt sans apport : quid du prêt à 110 %
Certains établissements bancaires peuvent cependant accepter de financer la totalité de l'opération immobilière : c’est ce que l'on appelle communément le prêt à 110 %. Dans ce cas, la banque prête non seulement le montant de l'acquisition du bien immobilier dans sa totalité, mais également les frais associés (frais de notaire et de garantie notamment, estimés à environ à 10% du bien). Il convient toutefois de noter que ce type d'offre n'est pas accessible à tous les acheteurs.
Votre éligibilité à un prêt immobilier sans apport dépend de plusieurs critères, comme votre âge, la stabilité de vos revenus, la gestion de vos comptes bancaires, votre reste à vivre ainsi que votre taux d'endettement.
Projet immobilier sans apport : pour quels profils et quels projets ?
Afin d'obtenir un crédit immobilier de cette nature (sans apport personnel), il est indispensable que votre profil financier soit solide (euphémisme). Les banques exigeront notamment un contrat de travail stable, soit un CDI. Pour les travailleurs indépendants, il leur faudra fournir les bilans des trois dernières années. De plus, les banques privilégient des comptes bancaires sains et veilleront à ce que votre taux d'endettement reste inférieur à 35 %, conformément aux exigences du HCSF.
Emprunter à deux est aussi un avantage pour obtenir ce type de prêt, à condition bien sûr que les deux co-emprunteurs aient une situation financière et des revenus stables et réguliers. Les jeunes actifs et les primo-accédants sont aussi des profils appréciés, de même que les professionnels qui exercent dans des secteurs d’activité porteurs.
Un projet d'investissement immobilier (achat locatif) présente aussi un niveau de sécurité plus élevé aux yeux des banques. Les loyers générés par la location du bien immobilier peuvent en effet être utilisés pour le remboursement des mensualités du prêt octroyé.
Bien entendu, même si le prêt immobilier sans apport demandé vise à financer un tel projet, présenter un dossier solide reste un prérequis pour obtenir l'approbation de l'organisme financier.
Enfin, n’oubliez pas que votre « engagement » auprès de la banque prêteuse sera un atout déterminant et peut faciliter l’octroi du crédit, même sans apport.
Exemples : souscrire l’assurance emprunteur de la banque, souscrire une assurance habitation, domicilier ses revenus, souscrire un produit d’épargne, etc.
À noter : Afin de déterminer le montant de votre futur prêt, votre capacité d’emprunt, le coût de vos mensualités et d’autres paramètres cruciaux au regard de votre projet immobilier, n’hésitez pas à utiliser les calculettes et simulateurs mis à disposition par Izicrédit : c’est gratuit, rapide et sans engagement.
Achat immobilier sans apport : points de vigilance
Souscrire un crédit sans apport initial peut sembler attrayant à première vue, puisque cela dispense de fournir une somme d'argent immédiate et permet à la banque de financer intégralement le projet. Toutefois, cette approche présente également certains inconvénients et risques inhérents :
· Un montant de crédit plus élevé : en l'absence d'apport initial, le montant du crédit contracté sera de fait plus important, ce qui entraîne un taux d’endettement plus conséquent ;
· Une durée de remboursement prolongée : généralement, les prêts sans apport initial sont assortis de délais de remboursement plus longs, ce qui peut se traduire par une lourde charge financière sur le long terme ;
· Des mensualités plus élevées : étant donné le montant du crédit et la durée de remboursement plus longue, les mensualités à rembourser peuvent être plus élevées, ce qui peut peser sur votre budget mensuel et votre reste à vivre (ce qu’il vous reste chaque mois après le remboursement de votre prêt immobilier) ;
· Des intérêts et un coût d'assurance plus importants : le fait de contracter un crédit sans apport initial peut entraîner des frais d'intérêts et d'assurance plus élevés puisque le risque pris par la banque et la compagnie d’assurance est plus important ;
Il est ainsi primordial de prendre en compte ces différents facteurs avant de décider de souscrire un prêt immobilier sans apport initial auprès de la banque afin d'évaluer les avantages et les inconvénients potentiels pour votre situation financière spécifique.
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Forts de ces éléments, nous pourrons consulter toutes nos banques partenaires afin que vous obteniez un prêt immobilier aux meilleures conditions.
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