Acheter un bien immobilier neuf ou ancien ? Telle est la question que se posent de nombreux futurs propriétaires au moment d’investir. Dans cet article, nous nous intéressons particulièrement à l’achat des constructions neuves. Alors de quoi parle-t-on exactement ? Quels sont les bénéfices ? Et les limites ? Quel prêt immobilier pour un achat dans le neuf? Découvrez les réponses avec vos experts Izicrédit.
Acheter dans le neuf - de quoi parle-t-on ?
Acheter dans le neuf regroupe plusieurs réalités. Soit le bien immobilier est terminé, soit il ne l’est pas. Cette différence est importante, car cela va influencer votre prêt immobilier pour un achat dans le neuf.
La construction sur plan ou VEFA
La VEFA (ou vente en état futur d’achèvement) est réglementée par le Code de la construction et de l’habitation. Il s’agit d’acquérir un bien qui n’existe pas encore. La plupart du temps, le promoteur vous vend à la fois le terrain et le bien immobilier à construire.
Dans ce cadre, vous vous engagez à acheter le logement avant même le début de la construction (ou du moins avant la finalisation des travaux). De son côté, le promoteur immobilier s’engage à le construire.
Du fait de la particularité de cette acquisition, les modalités de l’acte de vente sont quelque peu différentes. Il doit évidemment se concrétiser chez le notaire, mais il comporte aussi plusieurs informations indispensables, telles que :
- une description du bien immobilier ;
- le prix total ;
- les modalités de paiement ;
- le délai de livraison ;
- la garantie d’achèvement.
Bon à savoir : la VEFA peut porter sur une maison individuelle ou un appartement dans un immeuble d’habitation collectif. Dans ce deuxième cas, c’est tout l’immeuble qui est à construire. Tous les appartements le composant sont alors achetés sur plan.
Au-delà de l’acte de vente, il y a aussi des différences au niveau du financement de la VEFA. Celui-ci est fractionné. L’échéancier des paiements est en effet strictement encadré par la loi et est progressif. De la même façon, le prêt immobilier pour l’achat neuf se débloque progressivement, au fur et à mesure que la construction avance. Voici comment cela se passe :
- 5 % du prix total prévisionnel d’achat est versé en guise de dépôt de garantie ;
- 30 % à l’achèvement des fondations ;
- 35 % à la mise hors eaux (pose de la charpente et du toit) ;
- 25 % à l’achèvement des travaux ;
- 5 % à la livraison.
Ainsi, lorsque vous recevez le bien immobilier, vous avez versé l’intégralité du paiement. Comme un prêt classique, l’emprunteur commencera à payer ses mensualités de remboursement, une fois le bien livré. Avant la livraison, il paie cependant des intérêts intercalaires correspondant aux frais engendrés à chaque déblocage de fonds.
Le logement neuf achevé
Le plus simple est d’acheter un logement neuf lorsqu'il est terminé. On parle alors de vente clé en main. Il n’y a pas de décalage entre la livraison du bien et le transfert de propriété.
L’avantage est double :
- vous pouvez disposer immédiatement du bien immobilier ;
- vous pouvez visiter le bien tout en sachant à quoi il va ressembler.
Il s’agit d’un bien neuf. Cela signifie qu’il n’a pas été occupé avant. Vous serez donc le premier occupant (ou vos locataires s’il s’agit d’un investissement locatif).
Comme les logements neufs obéissent à quelques règles spécifiques, vous devez vous assurer que la construction ait été réalisée dans les règles de l’art. Pour cela, le constructeur doit vous fournir :
- le permis de construire ;
- le certificat de conformité ;
- les attestations d’assurance constructeur ;
- le procès-verbal de réception de votre bien immobilier.
Pour ce qui est de l’acte de vente et du prêt immobilier, c’est le même principe qu’avec un logement ancien.
Pourquoi acheter dans le neuf ?
L’absence de travaux
L’avantage incontestable du neuf, c’est l’absence de rénovation. Et comme les logements neufs respectent les réglementations en vigueur (notamment en termes de performance énergétique),vous n’aurez pas de travaux à réaliser avant une longue période.
C’est d’autant plus intéressant pour les appartements situés dans un immeuble d’habitation collective. Dans ce cadre, les charges de copropriété prennent en compte tous les travaux de rénovation. Mais comme il y en a moins qu’avec un immeuble ancien, vos charges de copropriété seront réduites.
Et surtout, comme il n’y aura pas de travaux à prévoir, le prêt immobilier d’un achat neuf vous permet de financer l’intégralité du bien dans lequel vous allez vivre. Ce n’est pas toujours le cas pour les logements anciens. Si d’importantes rénovations sont à prévoir, il y a très souvent des travaux supplémentaires qui n’étaient pas prévus dans l’enveloppe initiale. Or, si vous avez déjà obtenu votre financement, il sera difficile de trouver les fonds nécessaires pour réaliser les travaux additionnels. En particulier, si vous avez déjà dépassé votre taux d’endettement.
Un plus grand confort de vie
Les logements neufs vous permettent de bénéficier :
- D’une performance énergétique optimale : les nouveaux logements respectent les dernières normes en vigueur (RT 2012, RE2020, NF Habitat). Cela vous permet de profiter d’une isolation thermique et acoustique optimale.
- D’une optimisation de l’espace : vous le verrez directement sur le plan.
- Des équipements additionnels : comme des places de stationnement, cave ou dépendance. Mais ce n’est pas toujours le cas.
- Des aménagements intérieurs inclus : comme du parquet, un lavabo, des sanitaires, des volets roulants, une cuisine aménagée, etc.
Les garanties
Plusieurs garanties sont obligatoires dans le cadre d’une construction neuve. À savoir :
- La garantie de parfait achèvement : si le moindre défaut est constaté après la livraison, c’est au constructeur de la prendre en charge. Cette garantie est valable un an à compter de la fin des travaux.
- La garantie biennale : cela concerne tous les équipements inclus. Là encore, s’ils présentent des défauts (dans un délai de 2 ans suivant la livraison), ils doivent être changés ou réparés.
- La garantie décennale : ce sont tous les dommages qui touchent à la structure du logement ou qui le rendent inhabitable. Dans ce cadre, ils doivent être réparés par le constructeur. Et ce, pendant une période de 10 ans après la livraison.
Toutes ces garanties limitent les dépenses ultérieures. Comme pour les travaux, le prêt immobilier pour votre achat dans le neuf se limite donc à la valeur du bien immobilier.
Une fiscalité avantageuse
Enfin, les propriétaires d’un logement neuf bénéficient également d’une fiscalité avantageuse et de frais d’acquisition réduits.
- Des frais de notaire réduits : ils sont entre 2 et 3 % de la valeur du bien, contre 7 à 8 % pour les logements anciens
- La taxe foncière : vous en êtes généralement exonéré pendant 2 ans après la fin des travaux.
- Les dispositifs de défiscalisation : cela concerne surtout les propriétaires réalisant des investissements locatifs. Dans ce cadre, vous pourrez bénéficier des réductions d'impôt prévues par la loi Pinel.
Bon à savoir: vous recherchez le bon projet pour votre achat dans le neuf. N’hésitez pas à en parler avec nous. Nous pourrons vous guider vers les bons intermédiaires pouvant vous conseiller.
Quels sont les inconvénients d’un achat dans le neuf ?
Si l’achat dans le neuf est un excellent investissement, il présente aussi quelques inconvénients. Et notamment au niveau du tarif au mètre carré. En moyenne, il est 30 % supérieur à celui des logements anciens.
Hormis le prix au mètre carré, les limites d’un achat neuf portent surtout sur les VEFA. À savoir :
- Le bien n’est pas disponible de suite. Vous devez souvent attendre au moins un an avant d’occuper le bien. Sans compter les retards de travaux qui sont assez fréquents (parfois jusqu’à 2 ans).
- Du fait d’un déblocage progressif, le prêt immobilier pour cet achat neuf est souvent plus onéreux. En effet, il prend en compte des intérêts intercalaires et des frais liées au relâchement graduel des fonds.
- Vous ne prenez votre décision que sur des plans. Il peut y avoir une différence entre ce que vous aviez imaginé et la réalité.
Quel prêt immobilier pour un achat dans le neuf ?
Pour acheter dans le neuf, il faut généralement souscrire un prêt immobilier. Selon le niveau de vos ressources financières et la nature du bien, vous pourrez bénéficier d’un crédit aux conditions avantageuses.
L’aide PTZ ou prêt à taux zéro
Le PTZ (prêt à taux zéro) est un prêt immobilier qui vous permet de financer un achat neuf dès lors qu'il s’agit de votre résidence principale.
C’est l’une des options les plus avantageuses, puisqu’il est sans intérêt, ni frais de dossier. Vous aurez seulement la valeur du bien immobilier à rembourser à la banque. Il peut également permettre un différé de remboursement. Mais attention, cette solution ne concerne pas tous les futurs propriétaires. Pour en bénéficier, vous devez respecter ces conditions :
- L’acquisition d’une première résidence principale ou si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis plus de 2 ans ;
- Des plafonds de ressources (en fonction de votre revenu fiscal, du nombre d’occupants et de la zone géographique) ;
- La souscription à un autre emprunt immobilier (prêt à taux fixe ou variable, prêt-relais, prêt in fine). Il s’agit, en effet, d’un crédit complémentaire qui ne peut être souscrit à lui seul.
Bon à savoir : Le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du prix d’achat de votre logement neuf. Il ne faut pas le confondre avec l’éco-PTZ qui sert à financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement.
Izicrédit pour réduire le coût global de votre crédit immobilier
Que vous respectiez ou non conditions susmentionnées, vous devrez probablement réaliser un prêt immobilier classique pour votre achat dans le neuf. Mais rassurez-vous, il est toujours possible de bénéficier de taux intéressants. Pour cela, il est primordial de comparer les offres du plus grand nombre d’établissements de crédit. Et si vous n’avez pas envie d’enchaîner les rendez-vous avec différents banquiers, vous pouvez faire appel à Izicrédit. Avec Izicrédit, vous pouvez consulter toutes les banques partenaires et recevoir leurs propositions de crédit immobilier, le tout grâce à notre plateforme digitale unique. Depuis votre canapé, vous pourrez sélectionner le meilleur financement pour votre achat dans le neuf.
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