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Amortissement de prêt immobilier : définition
L'amortissement se réfère au remboursement d’un prêt immobilier en plusieurs échéances périodiques, généralement sous forme de mensualités. Lorsque le prêt comporte des échéances annuelles, on parle d’annuités. En pratique, les échéances, soit les paiements périodiques effectués par l'emprunteur pour rembourser le prêt, se divisent en deux parties distinctes : l'une destinée au remboursement du capital emprunté et l'autre destinée au remboursement des intérêts liés à ce capital.
Le montant des intérêts est calculé en fonction du capital emprunté restant à rembourser par l'emprunteur dans le cadre du financement de son projet immobilier.
Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier : fonction et interprétation
Le tableau d'amortissement, également appelé échéancier de prêt, est le document qui répertorie tous les paiements effectués pour le remboursement du prêt amortissable.
En tant qu'échéancier détaillé de votre prêt, le tableau d'amortissement vous permet de visualiser en détail vos remboursements mois par mois pendant toute la durée de votre crédit immobilier. C'est un document essentiel à la fois pour l'emprunteur et pour la banque, car il contient de nombreuses informations clés sur le prêt immobilier souscrit et ses modalités de remboursement.
Chaque ligne du tableau d'amortissement correspond à une mensualité du crédit et indique les informations suivantes :
· La date de chaque échéance, c'est-à-dire la date à laquelle chaque mensualité est due
· Le montant de chaque mensualité ou annuité pour toute la durée du crédit
· La répartition de chaque mensualité entre les intérêts, la cotisation de l'assurance emprunteur (suivant les cas) et le capital remboursé par échéance
· Le capital restant dû après le paiement de chaque mensualité
Le tableau d'amortissement inclut également un rappel des caractéristiques générales de votre prêt, notamment :
· le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) du crédit
· le coût total du prêt
· sa durée
· la date de la première échéance et des échéances suivantes
· le montant total emprunté
· le taux d'intérêt effectivement appliqué
Les détails de l'assurance emprunteur (taux, garanties) seront également indiqués si vous avez souscrit l'assurance de groupe proposée par la banque qui vous a accordé le prêt immobilier.
À noter : si vous avez souscrit une assurance de prêt auprès d'un organisme tiers, le coût de l'assurance ne sera pas inclus dans les mensualités et le TAEG. Vous devrez calculer vous-même le montant total de vos mensualités en y ajoutant le coût de votre assurance de prêt externe.
Le tableau d'amortissement a pour objectif de fournir un aperçu détaillé du remboursement d'un prêt. C'est pourquoi il doit obligatoirement être fourni avec le contrat de prêt au moment de la signature.
Prêt immobilier : les différents types d’amortissements
La répartition entre les intérêts et l'amortissement du crédit varie au fil du temps, en fonction notamment du mode d'amortissement choisi par l'emprunteur.
Amortissement constant
Cette formule est la plus couramment utilisée pour les prêts. Elle offre une sécurité accrue, car l'emprunteur rembourse le prêt par des échéances dont le montant reste identique (ou quasi identique) de bout en bout. En pratique, la part des intérêts remboursée est plus élevée au début du prêt puisque le capital restant dû est plus élevé, puis diminue progressivement, tandis que la mensualité reste la même.
Amortissement linéaire
Avec cette option, le montant du capital remboursé à chaque échéance reste constant. Par conséquent, les intérêts dus diminuent progressivement, car leur montant est calculé en fonction du capital restant à rembourser. Ainsi, les échéances diminuent au fil du temps.
Amortissement modulable
Cette formule permet à l'emprunteur de faire varier le montant des échéances de remboursement en fonction de sa situation financière. La durée du prêt peut être réduite si l'emprunteur décide d'augmenter ses mensualités suite à une rentrée d'argent. À l'inverse, elle peut être prolongée en cas de réduction du montant des échéances, sachant que le montant des intérêts augmente en proportion de cette prolongation.
Amortissement in fine
Ici, l'emprunteur rembourse l'intégralité du prêt en une seule échéance, à la fin du crédit. Les mensualités se composent uniquement du paiement des intérêts, ce qui permet de réduire leur montant. Étant donné que le capital dû reste constant tout au long du prêt, le montant des intérêts facturés à chaque échéance est identique. Cependant, cette formule présente l'inconvénient d'avoir un montant total d'intérêts plus élevé par rapport à un prêt amorti.
Quid du différé d’amortissement
Le différé d'amortissement permet à l'emprunteur de reporter le remboursement du capital pendant une période déterminée, ce qui lui permet de maintenir son pouvoir d'achat grâce à des échéances réduites. Cette option est généralement proposée au début du prêt, notamment lors de l'achat d'un bien en VEFA (vente en état futur d'achèvement).
Ce différé peut être partiel ou total. Dans le cas d'un différé d’amortissement partiel, seul le remboursement du capital est différé, tandis que les intérêts et les éventuels frais d'assurance continuent d'être prélevés. En revanche, avec un différé total, seules les primes d'assurance sont payées jusqu'à la fin de cette période, sans remboursement du capital ou paiement des intérêts.
Bon à savoir : Il est possible d'obtenir gratuitement un tableau d'amortissement prévisionnel sur le site de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL). Par ailleurs, vous pouvez également utiliser les différents simulateurs et calculatrices mis à disposition gratuitement sur notre plateforme pour votre crédit immobilier (capacité d’emprunt, montant du prêt, TAEG, frais de notaire…).
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