Location immobilière : les travaux et réparations à la charge du propriétaire

Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location, autrement appelé propriétaire bailleur, est responsable des réparations et autres améliorations nécessaires pour garantir la décence du logement. Le locataire est pour sa part responsable des travaux d’entretien courant. Le point précis avec Izicrédit sur les travaux qui incombent aux deux parties.  

Propriétaire bailleur : l’obligation de délivrer un logement décent

Le propriétaire bailleur est tenu de proposer un logement décent à son locataire, ce qui signifie qu'il doit veiller à la qualité de la location qu'il propose. Ceci englobe notamment une surface minimale d’habitation à respecter, un éclairage et une ventilation conformes. I

ll a également pour responsabilité de fournir à son locataire l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires (tels que les risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique ou DPE, les risques d'exposition au plomb, etc.) avant même l'entrée dans les lieux. Ces documents réglementaires permettront au locataire de se faire une idée précise de l'état du logement pour éviter tout contentieux éventuel.  

Si le logement loué présente un défaut dès l'arrivée du locataire, celui-ci dispose du droit de réclamer les réparations ou travaux nécessaires pour le remettre en état. C'est donc la responsabilité du propriétaire de financer les grosses réparations et remises à neuf pour garantir un logement décent. Cependant, le propriétaire et le locataire peuvent conjointement convenir que les travaux soient réalisés par le locataire, avec une exonération temporaire de loyer, par exemple. Cette entente doit être détaillée dans une clause spécifique incluse dans le contrat de location. La clause précisera les travaux devant être réalisés par le locataire et la manière dont ils seront imputés sur le loyer.

A noter : Les travaux d'amélioration des parties communes, ou des parties privatives le cas échéant, décidés en assemblée générale de copropriété, tels que la réfection de la cage d'escalier ou le ravalement de façade, sont à la charge exclusive des propriétaires.

Quels sont les réparations et travaux imputables au propriétaire ?

Au cours de la location, le propriétaire est tenu de s'assurer que le bien immobilier loué répond donc aux normes de décence établies par la loi, et ce, afin de garantir le confort et la sécurité du locataire. En tant que responsable légal, il assume également la charge de toutes les réparations qui ne relèvent pas des travaux d'entretien courant. Cela inclut les travaux liés à l'usure normale du bien immobilier et des différents éléments qui le composent (comme le système de ventilation, les portes, les volets, le chauffage, l'électricité, le gaz, les revêtements des murs et des sols...) ainsi que les travaux de mise aux normes nécessaires pour garantir des conditions de logement décentes.  

Le propriétaire doit donc veiller à l'état et à la conformité de toutes les parties qui constituent le logement, y compris la menuiserie, les matériaux de construction, l'installation sanitaire intérieure, etc. Enfin, si des équipements coûteux à l’instar de la chaudière ou du radiateur doivent être remplacés en cours de location, c'est au propriétaire d'en assumer les frais.

Quid des travaux à la charge du locataire ?

Bien que la responsabilité de nombreux travaux incombe au propriétaire, certains relèvent aussi de celle du locataire.  

Parmi ceux-ci, on peut notamment citer les travaux comprenant l'entretien courant du logement et des équipements mis à la disposition du locataire, ainsi que les réparations mineures. Bien qu'ils soient généralement simples à réaliser et peu coûteux, ces travaux sont cruciaux pour prévenir toute dégradation prématurée du logement. Le locataire doit notamment veiller au bon fonctionnement de l'installation électrique, du chauffage, de la plomberie, ainsi que procéder au remplacement des fusibles et autres interrupteurs si besoin.

Il est à noter que certains travaux d'aménagement à caractère mineur (changement de peinture, pose de parquet, etc.) peuvent être entrepris par le locataire pour améliorer son confort personnel. Cependant, toute transformation substantielle (démolition de cloisons, etc.) doit être approuvée par le propriétaire. Et en cas de conflit avec le locataire, il est toujours préférable pour les deux parties de trouver une issue amiable plutôt que d'enclencher une procédure judiciaire.

A noter : Le devoir de prise en charge des travaux liés à un défaut d'entretien du locataire ou d'une mauvaise utilisation des équipements n'incombe pas au propriétaire.

Travaux au sein d’une bien loué : quelle procédure ?

Avant d'entamer des travaux de réparation ou d'entretien dans un logement loué, il est primordial de prendre les mesures nécessaires pour respecter les droits du locataire.  

Notification du locataire

Le propriétaire est dans l'obligation légale d'informer son locataire de son intention de réaliser des travaux. Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge. La lettre doit contenir toutes les informations relatives aux travaux, à savoir : la nature des travaux à réaliser, leur date de début, la durée des travaux et les conditions d'accès. Toutefois, le locataire a la liberté de refuser l'accès de son logement les week-ends et les jours fériés.

Indemnisation du locataire

Pour des travaux s'étendant sur une longue période (plus de 21 jours), le locataire a droit à une réduction de loyer proportionnelle à la durée des travaux. En cas de défaut de respect de ces droits, le locataire peut saisir les instances compétentes pour les faire valoir.  

Dans certaines situations, comme le non-respect des conditions de notification des travaux, une mauvaise intention de la part du propriétaire ou en cas de suspicion de danger pour le logement, le juge peut ordonner l'arrêt ou la suspension des travaux.  

Si le logement est devenu inhabitable, le locataire peut résilier le bail sans préavis.

Top liste des principaux travaux à la charge du propriétaire

En matière de location immobilière, les travaux à la charge du propriétaire les plus fréquemment rencontrés sont les suivants :

• L’alimentation en eau potable
• Le changement d’un robinet ou d’un mitigeur
• La réparation des canalisations et de la tuyauterie
• La remise aux normes et la réparation des réseaux d’électricité et de gaz

• Le système de ventilation
• Les systèmes de chauffage
• Le remplacement de la chaudière
• Le détartrage d’un chauffe-eau électrique
• Le remplacement de revêtement de sol dû à sa dégradation naturelle

• Le remplacement des fenêtres en cas d'usure

L'obligation de garantir la décence d'un logement mis en location incombant au propriétaire inclut en général les travaux les plus coûteux, tels que ceux définis par la loi.

Bon à savoir : Les travaux réalisés dans le cadre d'un bien locatif ne justifient en aucun cas une augmentation du loyer par le propriétaire.

Pour aller plus loin : les travaux réalisables par le locataire

Comme le stipule la loi du 6 juillet 1989, le locataire a le droit de réaliser des travaux d'aménagement mineurs qui ne constituent pas une transformation du bien loué sans avoir à obtenir l'accord du propriétaire.  

Toutefois, pour les travaux plus importants comme le fait d’abattre une cloison, de remplacer une baignoire par une douche ou encore faire de creuser une piscine, le locataire doit obtenir une autorisation écrite de son propriétaire. Si cela n'est pas respecté, le locataire s'expose à deux risques : le propriétaire peut exiger que, après son départ, le logement soit remis dans son état initial, et le locataire ne pourra pas demander de remboursement pour les coûts engagés.  

Il convient de préciser que les travaux d'aménagement mineurs visant à améliorer le confort et l'apparence du logement ne nécessitent pas l'autorisation du propriétaire. En ce qui concerne les couleurs de peinture et de papier peint, le locataire est libre de personnaliser son logement comme il le souhaite.

Cependant, il est de la responsabilité du locataire de remettre en état le logement (comme reboucher les trous dans les cloisons, par exemple) avant de quitter celui-ci, et ce, afin d'éviter toute perte de caution.