Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ?

Avec les débats autour des retraites, l’investissement dans la pierre a confirmé son attrait auprès des français. L’investissement locatif a donc le vent en poupe ! Au-delà de se constituer un patrimoine immobilier, les investisseurs ont généralement pour objectif de dégager un certain rendement. Soit grâce à la plus-value générée lors de la revente (stratégie d’achat/vente), soit grâce aux loyers perçus (stratégie de mise en location). Dans cet article, nous nous intéressons spécifiquement à la deuxième option. Alors comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ? Et comment l’optimiser ? Izicrédit vous donne quelques clés.

3 méthodes de calcul de rentabilité locative

Pour s’assurer de la rentabilité de son investissement locatif, il convient de réaliser plusieurs calculs avant tout projet d’acquisition. Concrètement, il existe trois méthodes qui vous seront d’une aide précieuse au moment de choisir votre bien immobilier. À savoir le rendement brut, le taux de rendement net et le cashflow.

Afin de vous aider à mieux comprendre ces différents modes de calcul de rentabilité locative, nous vous proposerons des exemples concrets à chaque fois. Pour cela, nous reprendrons les données ci-dessous :

• Valeur de l’achat immobilier :  200 000 € (bien à 180 000 € + 20 000 € de frais d’acquisition).
• Loyer : 1 200 € mensuel
• Charges : 500 € par an
• Taxe foncière : 1200 € par an
• Impôt : 800 € par an
• Apport personnel : 30 000 €
• Emprunt : 170 000 €
• Taux d’intérêt : 3,24 % sur 20 ans
• Mensualité d’emprunt : 992 € par mois (ass. comprise)
• Coût moyen intérêts et assurances : 283 € par mois

Calcul du rendement brut

Le rendement brut correspond au rapport entre les recettes locatives et le coût global de l’investissement. À savoir, le prix d’achat immobilier, le coût des travaux de rénovation, les frais de garantie, les frais d’acquisition, ou encore l’achat des fournitures (pour la location meublée).

Rentabilité brute = (loyer mensuel * 12) / montant de l’investissement

Pour reprendre notre exemple, le rendement locatif brut est de : (1 200 * 12) / 200 000 = 7,2 %

Est-ce un bon rendement ? En réalité, il n’y a pas de bonne réponse. Cela dépend de la typologie de logement et de la ville dans laquelle vous achetez et du type d’investissement que vous recherchez. En effet, un investissement locatif à Paris présente un taux de rendement brut généralement faible. Mais ce type d’achat vous permet d’agrandir votre patrimoine immobilier de manière considérable. Et surtout, il présente un faible risque de perte de valeur au fil des années.

Calcul de rentabilité nette

Si le taux de rendement locatif brut vous aide à connaître la rentabilité d’un investissement locatif, il présente une limite majeure : il ne prend pas en compte l’ensemble des frais et charges, comme  la taxe foncière, les charges de copropriété, les impôts, le montant des intérêts, les honoraires d’une agence immobilière pour la gestion locative, l’assurance pour loyers impayés, etc.

C’est là qu’intervient la rentabilité nette de votre investissement immobilier locatif. La formule est la suivante :

Rendement net = (loyers annuels) - charges / montant de l’investissement

Pour reprendre notre exemple :

• le montant de toutes les charges est de : 500 € + 1 200 € + 800 € + (283 € x 12) = 5 896 €
• le taux de rentabilité nette est de : ((1 200 * 12) - 5 896) / 200 000 = 4,25 %

Calcul du cashflow

Ce calcul est particulièrement utile si vous souhaitez dégager un complément de revenus de votre investissement locatif. Et pour cause, le cash-flow renvoie à la somme qu’il vous reste après le paiement de l’ensemble des charges. La formule est la suivante :

Cashflow = recettes - dépenses

Pour reprendre notre exemple initial, voici le calcul du cash flow :

• Charges annuelles : (500 + 1 200 + 800) / 12 = 208 € mensuel

• Mensualité d’emprunt : 992 €

Le cashflow est donc de : 1 200 - (208 + 992) = 0 €

Il s’agit d’un cash flow de 0 € : votre investissement locatif ne vous coûte rien chaque mois mais ne vous rapporte rien non plus.

Bon à savoir : nous vous conseillons de réaliser ces différents calculs le plus tôt possible dans vos recherches de logement. C’est-à-dire, lorsque vous épluchez les annonces immobilières. Ces dernières regorgent d’informations précieuses, comme la taxe foncière, les loyers actuels si le bien est déjà mis en location, les charges de copropriété, … Et si ces données sont absentes de l’annonce, n’hésitez pas à demander au vendeur avant de faire la visite. Et pour connaître vos mensualités, utilisez le simulateur d’Izicrédit.

Ces différents calculs de rentabilité d’investissement locatif vous permettent ensuite de prendre de bonnes décisions pour votre projet d’achat immobilier.

L’optimisation de la rentabilité de son investissement locatif

Pour optimiser la rentabilité de vos investissements locatifs, vous devez réduire les charges et/ou augmenter les recettes. Dans les deux cas, plusieurs solutions s’offrent à vous.

Choisir le bon logement

Le choix du logement détermine la rentabilité de votre investissement locatif. Alors qu’est-ce qu’un bien immobilier rentable ?

Cela repose sur deux critères essentiels :

• La zone géographique : ce doit être une ville attractive où il est facile de louer. C’est notamment le cas des villes universitaires ou des bassins d’emplois. Très souvent, ce sont les grandes villes. Mais le prix au mètre carré et les dispositifs d’encadrement des loyers peuvent mettre à mal votre rentabilité. À ce titre, les communes en dehors des grandes métropoles peuvent aussi être rentables, dès lors que le logement est à proximité des transports en commun, des commerces et des écoles. Dans tous les cas, faites vos calculs de rentabilité avant de sélectionner un bien immobilier.
• Le type de bien immobilier : comme les studios, les appartements ou les maisons. Bien souvent, le choix dépend surtout de la localisation. En effet, si vous louez dans une ville étudiante, les studios trouveront très vite des locataires. À l’inverse, si vous achetez dans un quartier résidentiel, privilégiez les maisons qui peuvent être louées à des familles travaillant dans le secteur. En outre, vous pouvez également acheter un immeuble de rapport. Ainsi, vous achetez plusieurs logements au cours d’une seule transaction immobilière. C’est une excellente manière d’optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.

Ne pas hésiter à réaliser des travaux de rénovation

C’est d’autant plus important depuis le 1er janvier 2023 et l’interdiction de mise en location des passoires thermiques. Depuis cette date, les propriétaires de logement très énergivores ne peuvent plus louer leur bien immobilier. Deux options s’offrent à eux : réaliser des travaux de rénovation énergétique ou vendre. Mais dans ce cas, le prix de vente est souvent réduit en raison de l’impossibilité de louer et de la consommation énergétique.

C’est une excellente opportunité pour les investisseurs. Si vous êtes prêt à réaliser les travaux nécessaires, vous pourrez réduire considérablement le coût total de votre projet (même avec des rénovations).

En plus de vous aider à dégager une rentabilité, cela vous permet aussi de bénéficier d’une plus-value lors de la revente.

Souscrire un prêt immobilier au bon taux

Comme on l’a vu précédemment, les frais et charges pesant sur l’investisseur immobilier sont multiples. Parmi ceux qui atténuent considérablement votre rentabilité, il y a le taux d'intérêt. Et oui, plus le taux augmente, plus le coût global de votre projet immobilier augmente.

Alors comment obtenir le meilleur prêt ? Il faut comparer les banques. Mais rassurez-vous, il n’est pas nécessaire de multiplier les rendez-vous bancaires. Avec Izicrédit, vous pouvez comparer toutes les banques depuis votre canapé. On se charge d’envoyer votre dossier aux différents établissements de crédit. Vous recevrez ensuite toutes leurs propositions. Et il ne vous restera plus qu’à sélectionner la plus intéressante !

Opter pour le bon régime fiscal

Les investisseurs disposent d’une multitude de montages juridiques pour optimiser leur fiscalité, et donc réduire leurs charges. Parmi lesquelles :

• L’investissement en nom propre : c’est le régime classique pour les locations nues. Dans ce cas, vous pouvez aussi bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation, notamment la loi Pinel Plus.
• La location meublée (non) professionnelle : si vous louez un bien meublé, le statut de LMP ou LMNP est très intéressant. En particulier si vous optez pour le régime réel, puisque vous bénéficierez d’une déduction des charges et des effets de l’amortissement.
• La SCI (société civile immobilière) : plus complexe, ce montage juridique est davantage adapté aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier conséquent et acheter à plusieurs.

Bon à savoir : En LMNP, vous pouvez aussi opter pour le régime fiscal micro-BIC qui offre un avantage de taille au moment de déclarer ses impôts : il offre en effet un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers perçus. Pour bénéficier du micro-BIC, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 72 600 €