Pour garantir la finalisation de la transaction immobilière, l’acheteur verse un dépôt de garantie (ou séquestre) au vendeur. Celui-ci sert alors de dommages et intérêts en cas de rétractation non justifiée. Mais l’indemnité d’immobilisation est-elle obligatoire ? Quel est son montant ? Quand la verser ? Que se passe-t-il à l’issue du compromis de vente ? Nous répondons à toutes vos questions.
Qu’est-ce qu’une indemnité d’immobilisation ?
Également appelée séquestre ou dépôt de garantie, l’indemnité d’immobilisation est généralement versée lors de la signature du compromis de vente. À ce moment, le vendeur et l’acheteur s’engagent à réaliser la transaction immobilière selon les modalités de vente définies. Pour cela, le vendeur offre un droit d’exclusivité à l’acquéreur jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente. Il ne peut donc plus proposer son logement à la vente tout au long de cette période. Mais si le bien n’est plus sur le marché, il n’a aucune certitude que la vente ait réellement lieu.
En contrepartie, il peut donc exiger une indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts en cas de rétractation de l’acheteur. Cette somme d’argent versée par l’acquéreur permet ainsi de garantir l’achat du bien immobilier.
Le séquestre est-il obligatoire ?
Par principe, le versement d’une indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire. Cela dit, lorsque la période d’exclusivité est supérieure à 18 mois, l’acquéreur doit impérativement verser un séquestre.
Si elle n’est pas obligatoire, force est de constater que l’indemnité d’immobilisation est systématiquement exigée dans la pratique. Et oui, cela permet de témoigner de l’engagement de l’acquéreur. En effet, s’il refuse le paiement du séquestre, le vendeur peut légitimement douter de sa réelle volonté à conclure la vente.
Dès lors qu’elle est actée, l’indemnité d’immobilisation doit apparaître explicitement au sein de l’avant-contrat. Le compromis de vente mentionne alors les conditions contractuelles (prix de vente, caractéristique du bien immobilier, mode de versement, …), la durée d’exclusivité, le montant du séquestre et les conditions suspensives applicables.
Quand verser l’indemnité d’immobilisation ?
Par principe, l’indemnité d’immobilisation est versée lors de la signature du compromis de vente (soit en totalité, soit partiellement). Mais il arrive aussi qu’elle soit payée lors de l'obtention du permis de construire. C’est notamment le cas lors de la vente en l’état du futur d’achèvement (VEFA). Comme l’obtention d’un permis de construire prend souvent plusieurs mois, le séquestre n’est versé qu’à ce moment.
Il est fréquent que l’indemnité d’immobilisation ne soit versée que partiellement lors de la signature du compromis de vente. Ainsi, une partie est séquestrée, et l’autre partie conservée par l’acheteur mais sera due au vendeur si jamais les conditions de versement de cette indemnité se réalisent. Cela est moins protecteur pour le vendeur, mais permet à l’acheteur d’immobiliser moins de fonds à ce stade de la transaction.
Bon à savoir : pour plus de sécurité, l’indemnité d’immobilisation n’est pas versée directement au vendeur, mais au notaire. Celui-ci immobilise la somme jusqu’à la finalisation de l’achat immobilier. À ce moment, le séquestre est débloqué pour être soit reversé au vendeur, soit à l’acheteur.
Quel est le montant de l’indemnité d’immobilisation ?
Le montant du séquestre est fixé contractuellement dans le compromis de vente. Ainsi, le vendeur et l’acquéreur doivent s’accorder sur son prix. Même si le plus souvent, il correspond à 10 % de la valeur du bien immobilier. En fonction du bien et du secteur géographique, il peut aussi être réduit à 5% minimum (art L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation).
À l’inverse, une indemnité d’immobilisation supérieure à 10 % peut être considérée comme excessive. Dans ce cas, l’acheteur est en droit d’en demander la révision par le juge.
Que se passe-t-il à la fin de la période d’exclusivité ?
Par principe, lorsque la période d’exclusivité est terminée, l’acheteur et le vendeur doivent signer l’acte authentique de vente et ainsi valider la transaction immobilière. Mais dans la pratique, plusieurs alternatives sont envisagées.
L’acheteur lève l’option
Cela signifie qu’il achète le bien immobilier. Les parties peuvent signer l’acte définitif de vente pour le transfert de propriété. L’indemnité d’immobilisation se transforme alors en acompte. Elle est conservée par le vendeur, mais déduite du montant total de la valeur du bien. Ainsi, si le séquestre correspond à 10 % du prix d’achat, l’acquéreur doit verser les 90 % restants lors de la signature de l’acte définitif chez le notaire.
Une clause suspensive s’est réalisée
Les clauses suspensives prévues dans la promesse synallagmatique permettent à l’acheteur d’anticiper différents événements empêchant l’exécution du contrat de vente.
Par exemple :
- l'obtention de permis de construire ;
- des diagnostics techniques conformes (DPE, plomb, amiante, …) ;
- la levée du droit de préemption urbain ;
- l’obtention d’un prêt immobilier (il faut alors généralement justifier de plusieurs refus de la part de différents établissements bancaires).
Si ces événements ne se réalisent pas, l’acheteur peut annuler la vente et alors récupérer l’indemnité d’immobilisation sans aucune pénalité (puisqu’ils sont indépendants de sa volonté). De son côté, le vendeur pourra remettre son bien sur le marché immobilier pour trouver un nouvel acquéreur.
Bon à savoir: Pour limiter les refus de prêt, n’hésitez pas à faire appel à Izicrédit avant même la signature de l’avant-contrat. Nous étudions votre dossier afin de vous renseigner sur la faisabilité de votre projet immobilier et de votre financement. Dès lors que vous avez complété vos informations, nous vous transmettons une attestation de crédit immobilier définissant le montant total emprunté.
L’acquéreur ou le vendeur se rétracte
Rétractation de l’acquéreur
L’acquéreur dispose d’un droit de rétractation de dix jours suivant la signature de la promesse synallagmatique de vente. Mais passé ce délai de rétractation, il n’a plus la possibilité de renoncer à l’acquisition du bien immobilier dans les conditions fixées. Sauf non réalisation d’une des conditions suspensives, l’acheteur qui se rétracte perd son indemnité d’immobilisation. Le vendeur peut ainsi la conserver à titre de dommages et intérêts.
Rétractation du vendeur
Si le vendeur est à l’origine de la non conclusion du contrat définitif, c’est lui qui perd l’indemnité d’immobilisation et l’acheteur pourra la récupérer.
N'hésitez pas à poser toutes vos questions à votre notaire qui saura vous conseiller sur ce sujet.
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