Pour formaliser l’accord préalable entre l’acheteur et le vendeur, un compromis de vente est signé. Rédigé par un agent immobilier ou un notaire, ce document définit les conditions de la vente et scelle l’engagement des parties. En cas de non-respect des clauses du contrat, des pénalités doivent être versées. Heureusement, l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours pendant lequel il a le droit de se rétracter. Si ce délai est l’occasion de confirmer sa décision d’achat, c’est aussi le bon moment pour vérifier les différentes clauses. Alors quels sont les points à vérifier lors de la signature du compromis de vente ? Découvrez les réponses.
1. Le délai d’obtention du prêt
Sur un compromis de vente, le délai d’obtention du prêt est la date limite à laquelle vous devez avoir souscrit votre crédit immobilier. S’il est généralement fixé à 90 jours, il arrive qu’il soit plus court (60, voire même 45 jours). C’est souvent le temps qu’il faut aux établissements bancaires pour analyser votre dossier. Or, si vous souhaitez obtenir un emprunt à des conditions plus avantageuses, il faudra souvent négocier. Mais si vous êtes limité par le temps, cette négociation sera plus difficile.
Alors pour obtenir un taux d’intérêt intéressant sans subir de pénalités, voici quelques conseils :
- Contacter les banques en amont : et même avant les visites immobilières. D’une part, cela vous permettra de connaître votre budget pour financer votre projet immobilier. D’autre part, le banquier pourra vous fournir un accord de principe qui rassurera le vendeur.
- Allonger le délai d’obtention du prêt : si vous n’avez pas d’accord de principe, nous vous conseillons vivement d’allonger le délai mentionné dans la promesse de vente (minimum 90 jours).
- Passer par Izicrédit : une fois votre compromis de vente signé, Izicrédit compare les établissements bancaires à votre place. Vous n’avez pas besoin de multiplier les rendez-vous avec le banquier pour trouver un emprunt immobilier à des taux intéressants. On s’en charge pour vous.
Bon à savoir : Avec l’IziPass, vous pouvez vérifier votre capacité d’emprunt gratuitement et en moins de 3 minutes auprès d’Izicrédit. Nous pourrons alors émettre une attestation de capacité d’emprunt qui sera utile pour faire valoir votre dossier auprès de votre agent immobilier ou votre vendeur.
2. Les conditions suspensives à vérifier lors de la signature du compromis de vente
Les clauses suspensives concernent tous les événements qui peuvent faire annuler la vente. Elles sont importantes, car si elles ne sont pas satisfaites, l’acheteur peut sortir de son compromis sans pénalités.
La plus courante concerne le refus de prêt bancaire. D’ailleurs, cette clause est obligatoire dès lors qu’un établissement bancaire finance votre projet (article L313-40 du Code de la consommation). L’insertion de cette condition suspensive signifie que la vente est annulée en cas de refus de crédit immobilier. Sous réserve de prouver l’impossibilité à contracter un emprunt au travers d’une attestation de refus.
A noter: la condition suspensive de financement doit être rédigée avec attention. Elle peut notamment vous imposer d’obtenir un ou plusieurs refus de prêt immobilier, et déposer plusieurs dossiers dans un certain délai et à des conditions spécifiques prévues dans le compromis. Si en tant qu’acheteur vous ne respectez pas ces conditions, vous pourriez ne pas pouvoir utiliser cette condition suspensive pour sortir de votre compromis sans pénalités.
Au-delà de cette hypothèse, d’autres événements peuvent faire annuler la vente. Par exemple :
- Les travaux : dans certains cas, le vendeur doit réaliser des travaux avant la vente. S’il ne le fait pas, la transaction immobilière est annulée, car il n’aura pas tenu sa promesse.
- L’occupation du bien immobilier : s’il y a déjà un occupant qui doit être parti avant la signature de l’acte de vente, veillez à ce que cela soit mentionné sur l’avant-contrat. Dans ce cas, il est possible de prévoir une annulation du contrat à travers la clause suspensive, ou une pénalité financière à la charge du vendeur.
- L’exercice par la commune de son droit de préemption : c’est-à-dire que la commune a la priorité pour acheter le bien immobilier
Ces différentes conditions suspensives vous permettent d’annuler la vente sans subir les pénalités encourues après la signature du compromis de vente (hors délai de rétractation).
3. Le dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation
Bien souvent, le futur acheteur verse entre 5 et 10 % du montant total du bien lors de la signature du compromis de vente. Ce n’est pas obligatoire, mais cela permet de garantir le dédommagement du vendeur en cas de désistement sans motif après le délai de réflexion.
La somme est versée directement au notaire qui la conserve jusqu’à l’acte définitif de vente. Si la vente est conclue, le montant du dépôt de garantie viendra se soustraire au prix total du bien. L’acheteur devra alors verser le restant dû.
À défaut de conclusion de la vente, deux options sont envisageables :
- Si l’acheteur n’a pas respecté ses engagements, le dépôt sera reversé au vendeur à titre d’indemnité d’immobilisation.
- Si une condition suspensive ne se réalise pas, l’acquéreur récupère alors la somme versée.
Au vu de ces conséquences, il est primordial de mentionner le versement de ce dépôt de garantie et ses conditions au sein du compromis de vente.
Bon à savoir : l’indemnité d’immobilisation peut se négocier. Elle démontre le sérieux de l’acheteur, mais doit aussi s’adapter en fonction des sommes qu’il peut placer en garantie au moment du dépôt. Il est également possible de prévoir une indemnité d’immobilisation partiellement payée lors de la signature du compromis, avec un solde à devoir si jamais les conditions de paiement de cette indemnité d’immobilisation se réalisent.
4. Le décompte des charges
Cela concerne les appartements situés dans un immeuble d’habitation collectif. Et pour cause, les propriétaires doivent verser plusieurs charges au syndic de copropriété.
Un décompte des charges doit alors être annexé à la promesse synallagmatique de vente.
Mais attention, lors de la signature du compromis de vente, nous vous conseillons de vérifier qu’il y en ait au moins deux. En effet, si le logement était vide l’année précédant la vente, il est possible que les charges soient moins importantes. Le décompte ne reflète pas la réalité de ce que vous devrez payer pour les années à venir. Il est donc préférable d’en analyser plusieurs. C’est d’autant plus important si vous effectuez un investissement immobilier locatif, car ces charges peuvent affecter lourdement votre rentabilité.
5. Les diagnostics techniques à remettre lors de la signature du compromis de vente
Lors de la signature du compromis de vente, le vendeur doit vous remettre plusieurs diagnostics techniques, à savoir :
- Le diagnostic de performance énergétique,
- Le diagnostic gaz,
- Le diagnostic électricité,
- Le diagnostic plomb,
- Le diagnostic termites,
- Le diagnostic amiante,
- L’état des risques et pollution,
- La superficie loi Carrez (pour les biens immobiliers en copropriété), etc.
Ces derniers permettent de présenter les caractéristiques du bien et d’attester de son état. Ces diagnostics sont obligatoires.
6. Les coordonnées du notaire à ne pas oublier sur le compromis de vente
Il est tout à fait possible de faire appel à deux notaires pour la signature de l’acte définitif de vente : un pour chaque partie. L’idée est alors de défendre vos intérêts et d’avoir un second avis. Si tel est le cas, les coordonnées des deux notaires doivent apparaître sur le compromis de vente.
Et rassurez-vous, l’intervention de deux notaires au moment de la transaction immobilière ne change pas le montant des frais d’acquisition.
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