BRS ou bail réel solidaire : ce qu’il faut retenir

Le bail réel solidaire est un dispositif qui offre aux ménages à faibles revenus l'opportunité d'acquérir un logement à un prix abordable destiné à être leur résidence principale. Izicrédit fait le point sur ce levier d’acquisition qui a de plus en plus le vent en poupe.

Bail réel solidaire (BRS) : définition

Le Bail Réel Solidaire (BRS) représente une initiative destinée à offrir aux ménages à faibles revenus la possibilité d'accéder à la propriété dans des circonstances spécifiques. Ce dispositif d’accession à la propriété instauré par la loi Macron le 6 août 2015 permet notamment à ces ménages de devenir propriétaires de résidences dans des zones où les prix immobiliers sont disproportionnés par rapport à leurs ressources financières.

Précisément, opter pour le modèle du BRS signifie que le ménage acquiert la propriété du bien immobilier tout en étant locataire du terrain. Cette approche conduit à des tarifs nettement plus abordables que ceux du marché conventionnel. Cette démarche implique par ailleurs la participation de l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS), une entité à but non lucratif reconnue par les autorités étatiques, dans l’opération immobilière. L'OFS acquiert ainsi des terrains en vue de les mettre en location à des particuliers via le dispositif du BRS, qui repose sur des contrats de location à long terme.

BRS : conditions d’obtention

Le BRS est donc réservé exclusivement aux ménages aux revenus modestes, ce qui entraîne la mise en place de plafonds de ressources à ne pas dépasser afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique et du nombre d'occupants du logement acquis par ce biais.

Les plafonds de revenus sont répartis en trois principales zones : la zone A, la zone B (divisée en B1 et B2) et la zone C. Cependant, l’Organisme Foncier Solidaire peut choisir de réduire ces seuils en fonction de ses objectifs et des caractéristiques spécifiques des biens immobiliers.

Plus précisément, ce zonage se répartit comme suit :

• La zone A regroupe la région parisienne, la partie française de Genève, la Côte d'Azur et les grandes métropoles provinciales ;
• La zone B1 englobe la périphérie parisienne, les agglomérations urbaines de plus de 250 000 habitants, la Corse, l’Outre-Mer, la périphérie de la Côte d'Azur et les communes où le coût au mètre carré est élevé ;
• La zone B2 couvre les zones périphériques de l'Île-de-France, les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les villes ayant une zone côtière ou frontalière importante ;

• La zone C concerne le reste de la France métropolitaine.

Les conditions d’attribution sont donc également fonction de la composition du ménage et des ressources globales de celui-ci. Ces plafonds sont révisés chaque année et mis en ligne sur plusieurs sites spécialisés à l’instar de celui d’Action Logement.

L'une des principales conditions du bail réel solidaire réside dans l'obligation d'établir le logement acquis comme votre résidence principale, ce qui implique une occupation dudit logement d'au moins 8 mois par an. De plus, il vous est interdit de procéder à des locations saisonnières.  

Par ailleurs, au cœur du concept du BRS, vous acquérez la propriété du bien immobilier, mais pas celle du terrain. Ainsi, le bâtiment est dissocié du terrain, c’est ce que l'on appelle la dissociation entre le foncier et le bâti. À ce titre, vous versez une redevance mensuelle dont le montant varie de 1 à 4 euros par mètre carré à l'Organisme Foncier Solidaire. L'organisme reste en effet le propriétaire du sol.  

Bon à savoir : Ce paiement mensuel englobe le droit d'occupation du terrain, son financement ainsi que les frais associés à sa gestion par l'OFS.

Les avantages du Bail Réel Solidaire

Acquérir un logement par le biais du BRS, à condition donc d’être éligible à ce dispositif, représente une opportunité de choix suivant les contours de votre projet immobilier, et ce, pour plusieurs raisons.

Une possibilité d'acquisition avantageuse

Engager une démarche d'acquisition immobilière à travers le bail réel solidaire ouvre la porte à une opportunité particulièrement avantageuse sur le plan financier. En effet, cette formule permet aux futurs propriétaires de réaliser des économies significatives, avec des réductions de prix qui s'échelonnent généralement entre 15 % à 30 % de la valeur totale du bien convoité. Cette aubaine financière se traduit par des coûts nettement plus abordables à l’achat, facilitant ainsi l'accès à la propriété pour les ménages disposant de ressources modestes.

Des avantages fiscaux stratégiques

Outre l'aspect strictement financier, le dispositif du BRS présente également des avantages fiscaux stratégiques. Les propriétaires bénéficient en effet d'une réduction significative de la taxe foncière, pouvant atteindre jusqu'à 30 % selon la situation géographique du bien immobilier.  

A noter : Cette mesure contribue non seulement à alléger la charge fiscale des propriétaires, mais elle renforce également l'attractivité de l'investissement dans le cadre du bail réel solidaire.

Une TVA Favorable à l'acquisition

Un autre aspect positif découlant du bail réel solidaire est la TVA réduite appliquée à l'acquisition immobilière. Pour tous ceux qui décident de devenir propriétaires dans le cadre de ce dispositif, le taux de TVA est maintenu à un avantageux 5,5 %.  

Accès privilégié au Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Un autre attrait du bail réel solidaire réside dans la possibilité d'accéder au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce type de prêt où l'État prend en charge les intérêts représente en effet une véritable opportunité pour les futurs propriétaires. Cette facilité de financement constitue un appui précieux pour concrétiser l'acquisition immobilière dans le cadre du BRS, renforçant ainsi la viabilité financière de l'opération.

Flexibilité avec une durée de bail rechargeable

Un autre argument en faveur du bail réel solidaire est la flexibilité qu'il offre aux propriétaires. En effet, ces derniers ont la possibilité de mettre en vente le logement acquis grâce à ce dispositif. Cependant, les acquéreurs potentiels doivent respecter les termes du contrat de BRS en cours, et leurs revenus ne doivent donc pas dépasser les plafonds fixés. Cette possibilité de revente, associée à une durée de bail rechargeable, octroie aux propriétaires une souplesse appréciable dans la gestion de leur patrimoine immobilier.

Quels sont les principaux freins relatifs au BRS ?

Bien que très avantageux sur beaucoup d’aspects, il convient également de prendre en compte certaines contraintes propres au dispositif.

Trouver un acheteur pour la revente : un cheminement à réfléchir

La revente d'une propriété en BRS ne pose généralement pas de défis majeurs, car ces biens sont souvent situés dans des zones attractives. Cependant, il peut parfois être plus complexe de trouver un acquéreur qui satisfait pleinement aux critères du contrat BRS.  

A noter : l'Organisme de Foncier Solidaire est prêt à soutenir et aider le vendeur dans cette démarche de revente.

Supervision de la plus-value par l'OFS : une approche équilibrée

Lorsqu'il s'agit de mettre en vente le bien en BRS, la fixation du prix n'est pas laissée totalement à la discrétion du vendeur, car elle est assujettie à une régulation précise par l'OFS. Bien que la réalisation de plus-value soit envisageable en vertu du contrat, cette démarche reste donc néanmoins encadrée par l'Organisme de Foncier Solidaire.  

Cette approche vise à garantir que les futurs propriétaires bénéficient des mêmes conditions avantageuses que les précédents.

Bon à savoir : à condition que la revente de votre logement se fasse après au moins un an d’occupation, l’OFS est obligé de vous racheter votre bien. Vous ne prenez donc pas de risques lors de la vente/achat et vous êtes certains de revendre votre bien immobilier, quelle que soit la conjoncture, et même si vous ne trouvez pas d’acheteur potentiel.

Respect des engagements envers l'OFS : une dimension cruciale

Pour les nouveaux acquéreurs, le respect des critères établis par les clauses du BRS est ainsi essentiel. Le bien immobilier en question doit servir de résidence principale à l'acheteur. Cette acquisition nécessite également d'intégrer dans le budget familial le paiement des redevances mensuelles. Comme évoqué, ces redevances englobent différents aspects, notamment le droit d'occuper le terrain, le financement et les frais liés à la gestion de ce dernier.

Ce dispositif vise à garantir un équilibre entre les droits et responsabilités des propriétaires et la viabilité du système BRS.

Le BRS en synthèse

En résumé, le Bail Réel Solidaire offre des avantages significatifs en termes d'accessibilité à la propriété, d'économies financières et d'avantages fiscaux, mais il comporte également des contraintes en matière de revente et de paiement de redevances. Les propriétaires doivent peser soigneusement ces avantages et inconvénients avant de privilégier cette option d'acquisition immobilière.  

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