Lissage de prêt immobilier : comment ça marche ?

Le financement d’un projet immobilier se fait souvent par l’intermédiaire de plusieurs prêts immobiliers. Pour avoir des mensualités constantes et pas trop élevées au début des emprunts, il est possible de demander ce que l’on appelle un lissage de votre prêt. Bien souvent, celui-ci est d’ailleurs proposé spontanément par l’établissement bancaire. Dans cette perspective, la banque effectue alors des calculs afin d'ajuster les remboursements de vos prêts immobiliers, offrant ainsi des mensualités cohérentes qui correspondent à votre capacité financière.  

Le lissage de prêt contribue ainsi à assouplir le financement et à emprunter dans des conditions plus favorables, tout en remboursant le montant total à votre rythme. Explications détaillées avec Izicrédit.

Lissage de prêt : définition

Le lissage de prêts consiste à maintenir le montant des mensualités d'un crédit constant tout au long de sa période de remboursement, même lorsque plusieurs prêts sont en cours de remboursement simultanément. Cette technique implique de prendre en considération les mensualités de chaque prêt afin de les ajuster de manière équilibrée sur la durée de remboursement.  

Par exemple : Vous remboursez un crédit consommation de 200€ par mois pendant encore 5 ans et allez souscrire à un prêt immobilier pour financer votre résidence principale. Vous pourrez lisser vos prêts de manière à payer pendant les 5 premières années 1000€ de mensualités par mois (200€ de crédit consommation et 800€ de crédit immobilier) puis 1000€ par mois sur votre prêt immobilier uniquement une fois votre crédit consommation remboursé en intégralité.

Autrefois peu répandue, la technique de lissage de crédits immobiliers, également appelée "prêts à paliers de remboursements" ou "prêts gigognes" selon les cas, est désormais courante.

Prêt lissé et prêt paliers 

Le terme "prêt à paliers" est souvent utilisé en effet pour décrire le prêt lissé, en raison de la pertinence de l'analogie avec des paliers pour expliquer son fonctionnement. Si vous avez déjà d'autres crédits en cours lors de la souscription de ce prêt, sa part dans vos mensualités sera initialement moindre.

Cependant, à mesure que vous remboursez les autres crédits, la part de ce prêt augmentera progressivement. L'objectif est de vous assurer des mensualités uniformes pendant toute la durée de votre prêt principal, tout en s'adaptant à mesure que vous achevez les remboursements de vos divers crédits.

A noter : Le terme alternatif "prêt à paliers" est ainsi parfois attribué au prêt lissé en raison de l'augmentation progressive de la mensualité du remboursement du crédit immobilier à mesure que le montant total restant à rembourser diminue. Cette évolution se fait donc graduellement, étape par étape.

Lissage de prêt immobilier : principe et fonctionnement

Lorsqu'on envisage de financer l'achat d'un appartement ou d'une maison, il est courant d'opter pour différents crédits immobiliers, par exemple un prêt à taux zéro (PTZ), le prêt issu du PEL, ainsi que d’autres formes de prêts, qu'ils soient aidés ou non, le cas échéant.

Or dès lors que l'on cumule plusieurs prêts immobiliers, la mécanique de financement peut devenir plus complexe, avec des durées et des conditions d'emprunt variées, ajoutées à des mensualités cumulatives. Afin de simplifier cette situation, les banques proposent de plus en plus souvent le lissage de prêt immobilier.

Ce mécanisme vise en effet à offrir des mensualités stables en lissant votre prêt principal : la banque ajuste donc le remboursement de votre emprunt immobilier principal en fonction des autres prêts, prenant en compte leur durée et leurs mensualités. Le lissage de prêt devient ainsi très bénéfique dès lors que plusieurs crédits sont associés au financement d’un bien immobilier.

Outre le taux directeur déterminé par la Banque Centrale Européenne (BCE) qui dessine la tendance générale, le taux de votre crédit principal sera calculé classiquement par chaque établissement bancaire en fonction de votre projet (résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif) et de votre situation financière personnelle (revenus, apport personnel, taux d'endettement, autres crédits en cours comme un prêt à la consommation, etc.).

En lissant votre prêt principal, vous rembourserez légèrement moins au cours des premières années, laissant ainsi le temps aux autres prêts (PTZcrédits consos, PEL, etc.) d'être remboursés. Bien que cela engendre des coûts légèrement supérieurs, puisque le capital emprunté de votre crédit principal est remboursé plus lentement, cela évite des mensualités de départ trop élevées.

Ce processus réduit l'impact initial des autres prêts aidés tels que le PTZ ou le prêt épargne logement découlant du PEL, qui sont généralement sur des durées courtes, contribuant ainsi à équilibrer votre budget.  

Bon à savoir : le lissage de prêt est également utile dans le cadre d’un prêt à taux zéro (PRZ) avec différé. Dans ce cas, vous commencerez à rembourser le prêt immobilier principale pendant la période de différé du PTZ, puis un second pallier s’appliquera, moins élevé, lorsque le PTZ commence à être remboursé, afin d’avoir des échéances quasi-constantes pendant toute la durée de vos financements !  

Le lissage de prêt vous permet d'optimiser vos mensualités en fonction de vos revenus, bien qu'il faille garder à l'esprit que l'allongement de la durée de votre crédit immobilier engendre des coûts supplémentaires, comme expliqué précédemment.  

L'équilibre optimal entre l'augmentation de la durée et l'ajustement des mensualités est ainsi primordial lorsque vous calculez le lissage de prêt nécessaire.

Avantages et inconvénients du prêt lissé

Il est courant que le financement d'un bien immobilier nécessite un prêt principal assorti d'un autre emprunt. Des taux et des durées différents, des mensualités cumulatives : la menace d'un déséquilibre budgétaire est parfois tangible, comme nous l’avons évoqué. C'est précisément ici que le lissage de prêts peut jouer un rôle, visant trois objectifs distincts.

Alléger les mensualités

Lorsque les mensualités cumulées frôlent la limite supportable, le prêt lissé cherche à alléger le fardeau du crédit bancaire pendant les premières années. C’est précisément cette période de réduction qui coïncide généralement avec la durée des prêts aidés, comme le prêt à taux zéro (PTZ) – sauf si un différé de PTZ est prévu - ou le prêt Accession Action Logement.  

Bon à savoir : Cette option s'applique donc également à un lissage incluant prêt immobilier et crédit à la consommation, avec une augmentation progressive des mensualités du prêt principal en fonction de la durée des autres prêts en cours.  

Réduire les mensualités tout en préservant la même durée

Si vous préférez conserver la même durée de crédit, le prêt lissé engendrera une augmentation plus marquée des échéances du prêt principal après le remboursement des emprunts complémentaires. L'allègement des mensualités est certes moins prononcé, mais le coût final du prêt en est également réduit.  

Réduire la durée totale de l'emprunt

Dans le cas où vos revenus sont suffisants, le lissage peut également réduire la durée globale du prêt. L'ensemble des emprunts est alors remboursé via une échéance unique au montant constant. Sans autre modification, la durée du prêt est raccourcie et son coût final allégé. En toutes circonstances, la banque veillera à ce que le lissage de prêt demeure dans les limites d'un taux d'endettement modéré.

Prêt lissé et assurance emprunteur

Votre crédit immobilier s'accompagne toujours ou presque d'une assurance emprunteur. Vous disposez de deux options : l'assurance de groupe de votre banque, basée sur le montant initial de votre crédit, ou une assurance individuelle spécifique, dégressive.  

Dans ce dernier cas, il est important de prendre en compte cet aspect lors du calcul d'ajustement de votre crédit principal, et donc de la mise en place du lissage de votre prêt. En effet, les cotisations d'assurance emprunteur peuvent varier considérablement entre le début et la fin du prêt.  

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De plus, vous avez également la possibilité de constituer entièrement votre dossier en ligne. Cette démarche nous permettra d'initier une demande de consultation auprès des différents établissements bancaires. Grâce à l'accompagnement sur mesure offert par Izicrédit, vous recevrez ainsi des propositions avantageuses, parfaitement adaptées à votre profil emprunteur et aux particularités de votre projet immobilier.