Créé en 1949, le statut de loueur meublé non professionnel rencontre un succès auprès de nombreux propriétaires-bailleurs. Et pour cause, il leur permet de bénéficier d’un régime fiscal à part. Alors comment investir en LMNP ? Quels sont les avantages ? Et les démarches à effectuer ? Découvrez les réponses à vos questions avec Izicrédit.
Quelles sont les conditions pour investir en LMNP?
Une location meublée
Pour investir en LMNP, il faut d’abord louer un bien meublé. Autrement dit, un “logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante” (au sens de la loi Alur).
Alors comment meubler le bien immobilier ? Pour le savoir, il convient de se référer à la liste du décret n° 2015-981du 31 juillet 2015. À savoir :
- Une literie (comportant a minima une couette ou une couverture)
- Un dispositif d'occultation des fenêtres pour la chambre à coucher (comme des rideaux ou des fenêtres)
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un four à micro-ondes
- Un réfrigérateur et un congélateur (ou un réfrigérateur avec un compartiment de congélation)
- De la vaisselle nécessaire pour les repas
- Des ustensiles de cuisine
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d'entretien ménager
À défaut de respecter cette liste, le propriétaire s’expose à une requalification de son logement en location vide. Il ne pourra donc pas investir en LMNP.
En plus d’un bien meublé, il faudra également fournir un logement décent au locataire.
Bon à savoir : Le LMNP s’applique aussi bien aux logements neufs qu’aux logements anciens. Lorsqu’il concerne les résidences pour seniors, les résidences étudiantes, les EHPAD et les résidences meublées de tourisme, elles comprennent souvent tous les services nécessaires à l’obtention de l’appellation « logement meublé ».
Des ressources inférieures à certains seuils
La location meublée permet en réalité de bénéficier de deux statuts distincts : le loueur meublé non professionnel ou le loueur meublé professionnel.
Alors quelle différence entre les deux ? Cela dépend surtout des recettes locatives. En effet, pour investir en LMNP, les loyers perçus doivent être inférieurs à 23 000 € et à la moitié des revenus de votre foyer fiscal soumis à l’IR.
Si ces deux seuils sont dépassés, c’est le statut de LMP qui s’applique automatiquement. Et cela a plusieurs incidences sur votre fiscalité, notamment en termes de :
- Imputation du déficit foncier : que vous soyez propriétaire LMP ou LMNP, il est possible d’imputer le déficit foncier (lorsque les charges sont supérieures aux recettes) sur les revenus locatifs des années N+1, N+2, etc. Mais les modalités varient entre les deux loueurs meublés. D’un côté, le LMNP impute son déficit uniquement sur ses revenus locatifs, dans une limite de 10 700 € par an et sur une période de 10 ans. D’un autre côté, le loueur meublé professionnel peut imputer son déficit sur ses revenus globaux sans limitation (de durée ou de montant).
- La plus-value lors de la cession de votre bien : pour le loueur meublé non professionnel, c’est le régime de droit commun qui s’applique. En revanche, le loueur meublé non professionnel bénéficie d’une exonération sous certaines conditions (activité de plus de 5 ans et recettes inférieures à 90 000 €).
- L'impôt sur la fortune immobilière : une exonération est possible avec le statut de LMP.
- Les prélèvements sociaux : le LMNP n’est redevable de cotisations sociales qu’en cas de plus-value lors de la revente. De son côté, le LMP doit payer des cotisations sociales pour tous les bénéfices réalisés (ce qu’on appelle plus-value court terme).
Pourquoi investir en LMNP?
Des loyers plus élevés
Plus que d’investir en LMNP, cet avantage concerne surtout la location meublée. Et oui, dès lors que vous louez un bien tout équipé, vous pouvez percevoir des loyers 10 à 30 % plus élevés qu’avec un logement nu. Pourquoi une telle différence ? Grâce à la mise à disposition des meubles pour le locataire. Ils constituent un service additionnel qui justifie une hausse des prix.
Et pour maximiser encore plus la rentabilité, vous pouvez aussi opter pour la location saisonnière. Là, il s'agit de louer des logements à la semaine ou à la nuit. Ce faisant, les prix des loyers peuvent parfois doubler, voire plus.
Une plus grande flexibilité
En matière d’investissement immobilier locatif, les propriétaires ont deux options : louer un logement vide ou meublé. Mais pour chaque option choisie, les règles du contrat de bail diffèrent. Voici quelques exemples :
- Le préavis du locataire : 3 mois pour la location vide, contre 1 mois pour la location meublée. Et ce, à tout moment.
- La résiliation par le bailleur : dans les deux cas, le propriétaire doit impérativement fournir un motif de résiliation et donner congé à l’échéance du bail. Hormis ce point commun, la durée de préavis varie selon le type de location ; 6 mois pour la location nue, contre 3 mois pour la location LMNP.
- Le dépôt de garantie : 1 mois de loyer pour les logements vides, contre 2 mois pour les meublés. La différence s’explique aussi par un risque de dégradations accru.
- La durée du bail : 1 an pour les biens équipés, contre 3 ans pour les autres.
Il s’agit là des règles de contrat de location meublée traditionnel. Mais les propriétaires LMNP peuvent aussi louer leur bien immobilier à travers différents baux. Par exemple, les colocations, le bail mobilité pour les personnes en recherche d’un logement temporaire (entre 1 à 10 mois), le bail étudiant, sans oublier la location saisonnière pour une rentabilité maximale.
Des avantages fiscaux incontournables
L’avantage incontournable du statut de loueur en meublé non professionnel, c’est évidemment sa fiscalité. Et oui, si vous choisissez d’investir en LMNP, sachez que vos recettes locatives sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Et cela influence directement votre imposition, quel que soit le régime choisi (on va justement rentrer dans les détails).
Bon à savoir : attention toutefois, le loueur en meublé non professionnel ne peut pas bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel. Les dispositifs ne sont pas cumulables.
Quelle est la meilleure option entre régime réel et régime micro-BIC?
Le régime micro- BIC
C’est le régime applicable de plein droit dès lors que les recettes issues de la location meublée sont inférieures à 77 700€. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %, contre 30 % pour les locations nues.
Une différence énorme au moment de payer les impôts. En effet, la somme calculée après abattement est ajoutée aux autres revenus de votre foyer fiscal. Et plus les revenus locatifs sont importants, plus le risque de passer d’une catégorie d’imposition à l’autre est élevé.
Pour autant, si le régime micro-BIC est plus intéressant que le régime micro-foncier, ce n’est pas forcément la meilleure manière d’investir en LMNP. Du moins, pas si vous souhaitez optimiser votre fiscalité.
Le régime réel
À moins que vos recettes locatives ne dépassent les 77 700 €, ce régime est applicable sous option. Il faudra donc choisir cette option (si vous la jugez pertinente) lors de votre déclaration d’activité.
Mais alors pourquoi choisir le régime réel d’imposition ? Et bien, grâce à ces deux mécanismes de déduction.
D’une part, vous avez la possibilité de déduire l’ensemble des charges réellement engagées pour la mise en location du bien, telles que les frais d’entretien, les frais d’assurance emprunteur, les honoraires de l’agence immobilière, les frais de notaire (uniquement la première année), la taxe foncière, les frais de comptabilité, sans oublier les intérêts d’emprunt.
D’autre part, le régime réel vous permet d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux. L’idée est alors de prendre en compte la perte de la valeur du bien au fil des années et de déduire cette perte de valeur de vos revenus locatifs (vos loyers perçus).
Et surtout, si l’amortissement et les charges déductibles sont supérieurs aux recettes locatives, vous pourrez reporter le déficit pendant 10 ans.
A noter : En LMNP, il est n’est pas possible de bénéficier d’un déficit d’amortissement, c’est-à-dire de déduire ce déficit du montant de ses impôts. Cependant, il est possible de reporter les amortissements non utilisés sur l’année suivante en cas de déficit foncier.
Si les intérêts de votre prêt immobilier peuvent être déduits de vos impôts avec le régime réel, il est toutefois primordial d’obtenir des conditions tarifaires avantageuses pour maximiser votre rentabilité. Pour cela, faites appel à Izicrédit. Nous nous chargeons de comparer les offres commerciales de toutes les banques pour vous faire bénéficier des meilleurs taux d’intérêt et propositions de prêts.
Bon à savoir : pour maximiser les intérêts du crédit immobilier à déduire dans le cadre de votre investissement locatif, il peut être envisagé un prêt in fine, permettant de ne rembourser que des intérêts pendant la durée du prêt, et le capital à la fin de vie du prêt immobilier.
Régime réel ou régime micro-BIC
Vous n’êtes pas encore convaincu qu’investir en LMNP à travers le régime réel est la meilleure option ? Voici un exemple concret qui vous aidera à mieux comprendre :
- Recettes annuelles (loyers perçus) : 15 000 €
- Valeur du bien immobilier : 200 000 € amortissables sur 25 ans
- Valeur des meubles : 20 000 € amortissables sur 6 ans
- Valeurs des travaux de rénovation : 50 000 € amortissables sur 10 ans
- Charges déductibles (dont intérêts d’emprunt) : 8 000 €
Avec le régime micro-BIC : le calcul est simple, il suffit d’appliquer l’abattement des 50 % aux recettes locatives. Soit, 15 000 * 0,5 = 7 500 €.
Cette somme sera ensuite ajoutée au reste de vos revenus imposables.
Avec le régime réel : avant toute chose, il convient de calculer l’amortissement. À savoir : (200 000 / 25) + (20 000 / 6) + (50 000 / 10) = 16 333 € sur les premières années
Ensuite, vous pouvez déduire les charges et l’amortissement des recettes annuelles. Soit, 15 000 - 8 000 - 16 333 = - 9 333 €. Du fait du plafonnement d’amortissement, le propriétaire ne pourra déduire en amortissement que 7 000€ (soit le solde disponible après déduction des charges) mais conservera la possibilité d’amortir le reliquat d’amortissement sur d’autres années.
Vous n’avez donc pas d’impôt à payer sur vos revenus locatifs. Mais surtout, vous pourrez reporter le le reliquat d’amortissement pour les années suivantes. Et continuer plusieurs années sans imposition en tant que LMNP.
Comment investir en LMNP?
Pour investir en LMNP, la première étape consiste à respecter les conditions susmentionnées. Dès lors que vous prévoyez de louer un bien meublé, vous pouvez prétendre au statut de loueur meublé non professionnel. Mais encore faut-il se déclarer auprès de l’administration fiscale. Pour cela, vous devez envoyer le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce du lieu où se trouve le bien immobilier. Et ce, dans les 15 jours suivant le début de votre activité.
En plus d’immatriculer votre activité de location meublée, ce formulaire vous permet également de choisir le régime fiscal applicable, et d’obtenir votre numéro de SIRET. Celui-ci vous sera ensuite demandé lors de votre déclaration de revenus pour les recettes locatives.
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