Tout savoir sur le prêt in fine

La plupart des crédits immobiliers accordés par les banques sont dits amortissables. C’est-à-dire que l’emprunteur rembourse mensuellement une partie du capital emprunté, les intérêts et l’assurance emprunteur. Mais il existe d’autres alternatives pour financer un projet immobilier. Et notamment, le prêt in fine. Alors de quoi s’agit-il ? Comment obtenir un tel crédit ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Découvrez toutes les réponses dans cet article.

Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?

Également appelé amortissement in fine ou prêt à terme fixe, le prêt in fine se distingue du crédit classique.

Définition du prêt in fine

In fine signifie “à la fin” en latin. À ce titre, le prêt in fine permet à l’emprunteur de rembourser le capital à l’échéance du crédit. Pendant toute la durée d’emprunt, il rembourse uniquement les intérêts (et éventuellement l’assurance emprunteur).

Mais pour garantir le remboursement intégral du capital, l’emprunteur doit généralement placer chaque mois de l’argent sur un produit de placement rémunéré (bien souvent une assurance vie) afin de constituer progressivement le capital à rembourser à la fin du prêt. À l’issue de la durée d’emprunt, la somme placée et les intérêts de placement doivent permettre de reconstituer intégralement le capital emprunté. Ce placement financier fait alors office de nantissement. Autrement dit, une garantie à destination de l’établissement prêteur qui pourra saisir les fonds de l’assurance vie en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Bon à savoir : à la place de nantir son épargne, il est possible d’opter pour le prêt in fine hypothécaire. Dans ce cas, la garantie porte sur un autre bien immobilier. En cas de défaut de paiement, l’établissement bancaire saisira le bien. Si cette alternative est possible, elle est beaucoup moins courante.

Différence entre prêt in fine et prêt amortissable

À l’inverse du prêt in fine, le prêt amortissable ne distingue pas les intérêts d’emprunt et le capital. Tous lesmois jusqu’à l’échéance du prêt, l’emprunteur rembourse à la fois une partie des intérêts et une partie du capital ; les intérêts d’emprunt diminuent alors progressivement avec le temps. Leur montant est défini selon un tableau d’amortissement fourni par la banque. Au terme du contrat de crédit, l'emprunteur n’a presque plus d'intérêt à rembourser. Essentiellement du capital.

À l’inverse, avec le crédit in fine, le montant des intérêts ne diminue pas avec le temps. L’emprunteur doit donc rembourser le même montant d’intérêt tous les mois.

Par ailleurs, la durée du prêt est plus courte avec l’emprunt in fine. Et pour cause, elle est généralement limitée à 15 ans (voire 20 ans dans certains cas), contre 25 ans pour le crédit amortissable.

Comment obtenir un prêt in fine ?

Tout le monde peut obtenir un prêt in fine, qu’il s’agisse d’un particulier, d’un professionnel ou d’une société de placement. Cela dit, ce type de crédit convient surtout aux investissements immobiliers locatifs. Si vous souhaitez acheter votre résidence principale, le prêt in fine n’est donc pas forcément le plus adapté.

Au-delà du type d’investissement, il faut également respecter les conditions fixées parla banque. Et notamment concernant la capacité de remboursement. Comme le capital doit être remboursé en une seule fois, les conditions d’octroi d’un prêt in fine sont plus strictes qu’avec un crédit immobilier classique. À savoir :

-       L’apport personnel : les établissements bancaires exigent en moyenne un apport de 30 % environ. Alors qu’il est généralement de 10 % pour les crédits amortissables.

-       Le nantissement du produit financier assorti : l’emprunteur doit être capable de placer régulièrement son argent sur un produit d’épargne associé (idéalement tous les mois). La somme totale des placements doit ensuite permettre de rembourser le capital dans son intégralité à l’issue de l’emprunt.

Quels sont les avantages et inconvénients du crédit in fine ?

Les avantages

Le prêt in fine est plébiscité par les ménages pour les avantages fiscaux qu’il octroie :

-       Réduire l’impôt sur les revenus fonciers: vous pouvez, en effet, déduire les intérêts d’emprunt lors de votre déclaration d’impôt.  

-       Sortir le bien de l’assiette ISFI : comme le capital n’est pas remboursé pendant toute la durée du prêt, la valeur vénale du bien immobilier est quasi nulle (art 974 du Code Général des Impôts). Pendant toute la durée du prêt, il ne rentre donc pas dans l’assiette de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Ce qui n’est pas le cas avec un prêt amortissable.

-       Bénéficier des intérêts du produit d’épargne: comme l’emprunteur doit garantir le prêt en choisissant un produit de placement financier, il diversifie ses investissements et multiplie sa rentabilité.

Pour tous ces avantages, le prêt in fine est un levier d’optimisation fiscale considérable pour les ménages ayant des impôts élevés.

À noter : En prime, comme les mensualités d’emprunt ne concernent que les intérêts, elles sont plus faibles qu’avec un crédit immobilier classique. La plupart du temps, les loyers perçus sont nettement supérieurs aux mensualités d’emprunt à rembourser. L’investisseur peut alors dégager un cash flow intéressant. Ce qui lui permet de placer son argent dans d’autres investissements et d'engranger des revenus encore plus importants.

Les inconvénients

Malgré ses avantages fiscaux, il faut savoir que le prêt in fine présente un coût total supérieur par rapport à un prêt classique. Et ce, pour deux raisons :

-       Le taux d’intérêt du prêt in fine est généralement supérieur (généralement 20 à 30% supérieur, mais cela peut varier selon les dossiers) ;

-       Le remboursement des intérêts d’emprunt n’est pas dégressif.

À ce titre, le choix de ce type de crédit immobilier dépend surtout de votre situation fiscale. Si vous avez beaucoup d’impôts à payer, les économies réalisées doivent compenser le surcoût du prêt in fine. À défaut, c’est vers le crédit amortissable qu’il faudra se tourner.

Pour réduire le coût d’un prêt in fine, il est toujours possible de faire baisser les taux d’intérêt en comparant différents établissements bancaires. Pour cela, faites appel à Izicrédit. Et oui, nous comparons  tous les établissements bancaires à votre place afin de vous aider à trouver les meilleures conditions tarifaires. Avec Izicrédit, vous n’avez pas besoin de multiplier les rendez-vous avec votre banquier. Depuis votre canapé ou votre bureau, remplissez votre dossier en ligne et recevez les propositions commerciales de plusieurs banques.