Depuis 2022, les banques sont tenues de refuser l'octroi d'un crédit immobilier si les charges fixes de l’emprunteur (incluant les mensualités de remboursement du prêt à venir) dépassent 35 % des revenus nets avant impôt. Cependant, il est possible de déroger à cette règle, suivant notamment la nature de votre projet immobilier et, bien sûr, de votre profil emprunteur. Il existe par ailleurs différents leviers permettant de réduire ce taux d’endettement maximum. Le point sur cet aspect déterminant de votre projet immobilier avec Izicrédit.
Taux d’endettement : rappel de la définition
Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier auprès d’une banque, celle-ci évalue votre capacité à rembourser vos mensualités. Pour ce faire, elle utilise notamment un indicateur de choix : le taux d'endettement.
Le taux d'endettement est calculé par l'organisme de crédit selon la formule suivante :
(dettes+ charges) / revenus fixes nets x 100
Les charges prises en compte dans calcul du taux d’endettement
Toutes vos charges fixes ne sont pas prises en compte lors du calcul du taux d'endettement. En réalité, les charges récurrentes se concentrent principalement sur deux types de paiements mensuels : les autres crédits en cours (comme un prêt auto ou un crédit à la consommation), les pensions alimentaires et, dans certains cas, les loyers (notamment lorsqu’ils persistent après l’octroi de votre crédit).
À noter : Les mensualités des crédits en cours s’entendent ici assurances incluses. Bien que son impact sur les mensualités soit généralement faible pour les jeunes, son poids peut être considérablement plus élevé avec l'âge ou si vous exercez une activité à risque.
De plus, selon le type de projet immobilier envisagé, d'autres charges pourraient être prises en compte. Par exemple, si vous investissez dans un bien locatif, le montant du loyer ou de la mensualité de votre résidence principale sera considéré comme une charge récurrente.
À retenir : Les dépenses liées à la consommation d'énergie (eau, électricité) ainsi que les mensualités telles que l'abonnement Internet ou l'assurance auto ne sont pas incluses dans ce calcul.
Les revenus évalués pour mesurer le taux d’endettement
Le constat est le même en ce qui concerne les revenus : votre niveau de revenus mensuels ne se limite pas uniquement à vos revenus professionnels. De plus, en fonction de votre profession, du régime professionnel et du type de contrat dans lequel vous êtes engagé, vos revenus seront intégrés de différentes manières.
Les revenus locatifs peuvent ainsi être pris en considération mais parfois avec une décote pour tenir compte du risque d’impayés ou de vacances locatives (jusqu'à 30 % de décote appliquée sur le loyer par certaines banques).
Si vous ou votre co-emprunteur êtes en contrat à durée déterminée (CDD), en intérim ou micro-entrepreneur (anciennement auto-entrepreneur) depuis moins de 3 ans, ces revenus ne seront pas pris en compte dans la grande majorité des cas.
Seuls les revenus des personnes ayant un contrat à durée indéterminée (CDI), celles qui exercent une profession libérale, les dirigeants dont l’activité professionnelle dépasse 3 ans ou qui sont fonctionnaires peuvent voir leurs revenus pris en compte à 100 %.
Taux d’endettement maximum : pourquoi cette règle ?
Dans le but de limiter le risque de surendettement, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a mis en place des normes strictes pour encadrer l'octroi de prêts immobiliers.
À partir du 1er janvier 2022, les banques ont ainsi l’interdiction d'accorder un crédit à un ménage si les charges récurrentes (incluant donc les mensualités du crédit envisagé) dépassent 35 % de ses revenus nets avant impôt. De plus, comme évoqué, la mensualité doit inclure tous les frais liés au prêt, tels que les intérêts, l'assurance de prêt, ainsi que les frais de dossier et de garantie.
Les dérogations possibles
Néanmoins, les banques sont autorisées à déroger à cette règle dans la limite de 20 % des dossiers de demande de prêt immobilier.
En d'autres termes, un dossier sur cinq peut être exempté de cette obligation. Dans ce cas, la banque décide du taux d'endettement qu'elle considère acceptable en fonction du profil du client. Un ménage aisé peut atteindre un taux d’endettement de 45 %, par exemple, car il dispose d'un reste à vivre (soit la somme restante après avoir payé toutes ses charges) considéré comme étant suffisamment élevé par l'établissement de crédit.
La propension ou pas à l’épargne, emprunter seul ou à deux, la nature de la profession exercée (secteur d’activité dynamique ou non...) sont autant de facteurs qui peuvent influencer la décision d’octroyer ou non un prêt immobilier et de rentrer dans le pourcentage de dérogations autorisées par les banques.
Pour veiller à ce que toutes les catégories de ménages puissent être financées, le HCSF a introduit un deuxième critère : 80 % des dérogations (soit 16 % du total des crédits) doivent être réservées aux acquéreurs de leur résidence principale. Cette flexibilité permet de financer à la fois la classe moyenne qui approche les limites de financement et les ménages aisés ayant une marge de manœuvre plus importante.
Les 20 % restants (soit 4% du total des crédits) sont libres et donc peuvent être affectés au financement d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
À noter : Même si le taux d’endettement est inférieur à 35 %, ceci ne garantit pas l’obtention d’un prêt immobilier. Si vous n’avez pas réussi à vous constituer un apport suffisant ou si l'analyse de vos comptes révèle des dettes envers des créanciers ou des prélèvements directs sur votre salaire, votre profil peut être considéré comme trop risqué par la banque.
Focus sur le saut de charge : un autre indicateur important de solvabilité
Le saut de charge est un indicateur complémentaire utilisé par les institutions financières pour évaluer la capacité de remboursement d'un emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier destiné à l'acquisition d'une résidence principale.
Lors de l'évaluation de votre budget de prêt immobilier, le saut de charge revêt une importance significative pour définir votre profil :
· Le saut de charge mesure la différence entre la mensualité de crédit demandée et le montant actuel du loyer payé par l'emprunteur ;
· Un saut de charge nul ou négatif (lorsque la mensualité est inférieure au loyer actuel) est un indicateur très favorable aux yeux de l'établissement bancaire, car cela signifie que l'emprunteur pourra aisément assumer le remboursement du prêt, du moins en théorie ;
· Un saut de charge positif (lorsque la mensualité est supérieure au loyer) peut poser problème, a fortiori si le delta est important.
Cependant, un saut de charge positif n'est pas rédhibitoire, surtout lorsque d'autres indicateurs tels que le taux d'endettement et le reste à vivre sont favorables ou si l’emprunteur a pu démontrer une capacité d’épargne résiduelle sur les mois précédant son projet (ce qui pourra rassurer la banque sur la capacité de supporter ce saut de charge).
Bon à savoir : la capacité d’épargne est un point important pour les banques lorsqu’elles étudient votre dossier. Si vous pensez à acheter, commencez ainsi dès maintenant à épargner chaque mois pour vous constituer un apport et montrer aux banques que vous êtes en capacité de supporter des mensualités éventuellement supérieures à votre loyer actuel.
Les différents leviers pour diminuer le taux d’endettement maximum autorisé
Si votre taux d'endettement dépasse toutefois les limites "acceptables", avec ou sans dérogations, il existe des possibilités de manœuvre pour se conformer aux critères exigés.
Augmentez le montant de votre apport personnel et rallongez la durée de votre prêt immobilier
Plus vous avez un apport conséquent, moins vous avez besoin d'emprunter une somme importante. Cela entraîne naturellement une réduction de vos mensualités de remboursement.
De même, la durée du prêt joue un rôle similaire. En optant pour une période de remboursement plus longue, la part du capital remboursée chaque mois diminue. Ainsi, en choisissant un prêt sur 25ans, votre taux d'endettement sera moins impacté que si vous privilégiez une durée de 20 ans.
Crédits en cours : les solder ou les regrouper pour augmenter mécaniquement votre capacité d’emprunt
Si votre taux d'endettement est élevé en raison de plusieurs crédits en cours de remboursement, une option possible est de les solder, si cela est possible, ou bien de procéder à un rachat de ces crédits. Cette démarche vous permettra d'étendre la durée du prêt, ce qui aura pour effet de réduire vos mensualités.
De même, si vous avez contracté plusieurs emprunts, regrouper vos crédits peut être une solution pour améliorer la gestion de vos remboursements et aligner les durées de remboursement. Cette consolidation se traduira par une baisse des mensualités, entraînant ainsi une diminution de votre taux d'endettement.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Si vous êtes primo-accédant et que votre projet immobilier concerne votre résidence principale, vous pouvez faire une demande de prêt à taux zéro (PTZ) , sous couvert que vous respectiez les critères d’admissibilité. Dans la mesure où il est sans frais et sans intérêts, cela contribuera à réduire votre taux d’endettement.
À noter : Selon les dernières annonces gouvernementales de juin 2023, le dispositif PTZ ne s'arrêtera pas en 2024, mais en 2027. Toutefois, les conditions pour en bénéficier seront plus strictes, et ce, dès le 1er janvier 2024.
Pour calculer votre taux d’endettement ainsi que d’autres paramètres attentant à votre projet immobilier, utilisez les calculettes et simulateurs mis à disposition gratuitement sur notre plateforme : vous obtiendrez instantanément une estimation en fonction des informations que vous aurez renseignées et des différents indicateurs (régulièrement mis à jour) du marché immobilier.
Vous pouvez également faire appel à notre IziPass, notre attestation de capacité d’emprunt, qui vous délivrera, après vérifications de vos charges et revenus, une attestation confirmant la somme que vous pouvez emprunter en respectant le taux d’endettement maximum de 35%.
.svg){kind=small}