Lorsque vous envisagez de contracter un prêt immobilier, il est important de faire un choix éclairé entre un taux fixe et un taux variable. Mais quels sont exactement les attributs de ces deux types de taux, et comment sélectionner celui qui est le plus avantageux ? Afin de vous guider dans votre décision, examinons de plus près les distinctions entre le taux fixe et le taux variable, ainsi que les avantages et les inconvénients de chacune de ces options.
Prêt immobilier à taux fixe : définition
Le taux fixe est une modalité de crédit caractérisée par une stabilité du taux d'intérêt tout au long de la période de remboursement, indépendamment de la durée choisie, que celle-ci s'étende sur 5 ou 25 ans. Ce taux fixe est déterminé lors de la signature du contrat de prêt immobilier et est calculé en prenant en compte différents facteurs : taux directeurs des banques centrales au moment de la souscription du crédit immobilier, durée totale de l'emprunt, apport personnel et revenus de l'emprunteur pour l’essentiel.
Au cours du crédit, il est parfois possible de procéder à des ajustements du montant des remboursements. Toutefois, cette possibilité est soumise à une réglementation stricte et doit être définie dès la conclusion du contrat de prêt. Si cette clause a été négociée, il est alors envisageable d'augmenter périodiquement les mensualités, que ce soit annuellement ou de manière ponctuelle, par exemple lors de l'entrée de fonds significatifs.
Cette configuration est communément désignée comme un taux fixe avec des échéances modulables.
Prêt immobilier à taux fixe : définition
Le taux fixe présente plusieurs avantages indéniables. Tout d'abord, il offre une vision claire et déterminée du coût total de l'emprunt sur la durée. Cela inclut non seulement les mensualités à rembourser, mais également les frais de dossier et d'assurance, le cas échéant.
Pour évaluer l'ensemble de ces frais liés à l'emprunt, on utilise le taux annuel effectif global (TAEG), qui ne doit pas dépasser le taux d’usure relatif au type de prêt contracté.
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Le taux fixe est particulièrement adapté aux personnes cherchant la sécurité à long terme. Il évite les mauvaises surprises et simplifie la planification financière ainsi que la maîtrise du budget.
Enfin, un autre avantage du taux fixe est qu'il facilite la comparaison des différentes offres de prêt disponibles sur le marché. Cela offre une sécurité accrue lors de la recherche de la solution de financement la plus avantageuse pour votre projet immobilier.
Taux fixe : points de vigilance
Bien que le taux fixe présente de nombreux attraits, il ne permet malheureusement pas de bénéficier d'éventuelles baisses des taux d'intérêts du marché. De plus, un autre inconvénient est que, si vous envisagez un remboursement anticipé de votre emprunt, il est fort probable que des pénalités de remboursement vous soient demandées.
Ces pénalités sont motivées par la perte de revenus que l'établissement prêteur aurait normalement perçus sous forme d'intérêts pendant la période de remboursement. Il reste cependant possible de négocier ces frais de remboursement anticipé avant de souscrire votre contrat de prêt.
A noter : En cas de baisse des taux immobiliers sur le marché, il est ainsi possible de procéder à la renégociation de votre prêt immobilier auprès de votre banque actuelle ou de faire racheter votre crédit par une autre banque à un taux plus avantageux. Toutefois, il convient de noter que certaines banques peuvent refuser de renégocier votre prêt immobilier.
Prêt immobilier à taux variable : définition
Le taux variable, également connu sous le nom de taux révisable, est lié à un indicateur financier. En d'autres termes, votre taux d'intérêt fluctue chaque année à la date anniversaire de la signature du contrat. Cette variation est calculée en fonction de l'indice Euribor, qui représente le taux interbancaire de la zone euro.
Le taux variable peut être appliqué de différentes manières :
· Taux capé : un pourcentage est ici préalablement défini, limitant ainsi les hausses (voire les baisses) du taux en fonction du marché ;
· Plafonnement de l'échéance : le montant de la mensualité reste constant, mais la durée du prêt peut être prolongée selon les conditions du marché ;
· Limite de variation du taux : le taux est recalculé si certaines conditions prédéfinies sont respectées. Par exemple, le taux ne peut augmenter de plus de 1 % par an.
Si vous envisagez de souscrire un prêt immobilier à taux variable, il est vivement recommandé de privilégier les taux capés. Ces taux sont plafonnés à la hausse ou à la baisse, ce qui permet de limiter les coûts lors de fluctuations importantes. Les banques proposent en général deux types de plafonnement :
· Le plafonnement exclusivement à la hausse, qui protège les emprunteurs contre des taux d'intérêt excessivement élevés. Bien qu'il ne soit pas limité à la baisse, cela peut entraîner un taux très bas.
· Le plafonnement à la hausse et à la baisse, également appelé « taux tunnel », qui protège à la fois l'emprunteur et la banque contre une perte d'argent trop importante liée à la baisse des taux d'intérêt.
Dans la plupart des cas, les banques proposent des taux capés avec une limite de « +/-1 » ou « +/-2 ». Ceci signifie que, si vous souscrivez votre prêt avec un taux variable de 3 % par an, il ne pourra jamais dépasser 5 % par an ou descendre sous les 1 % par an, quelles que soient les conditions de marché.
Les avantages du taux variable
Si vous optez pour un prêt à taux variable, vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages significatifs. Le principal intérêt réside dans le fait que ce type de taux est directement influencé par les évolutions et fluctuations du marché. Ainsi, il offre la possibilité d'une réduction du taux, ce qui est dans ce cas clairement bénéfique pour vous.
L’autre avantage est qu’il est généralement plus bas que le taux fixe lors de la souscription et peut donc permettre de favoriser la finançabilité de votre dossier par rapport aux contraintes que sont le taux d’endettement maximum à 35 % (car cela baissera mécaniquement le montant de votre mensualité) et le taux d’usure.
Taux variable : points de vigilance
Lors de la souscription d'un prêt immobilier, le taux variable est généralement proposé à un niveau inférieur par rapport au taux fixe. Cela peut sembler attrayant, mais il est important de prendre aussi en compte le risque significatif d'une augmentation considérable de ce taux.
En effet, le principal inconvénient du taux variable consiste en la difficulté à estimer précisément, à long terme, le coût réel et total de votre crédit. C'est pourquoi il est recommandé de l'utiliser pour des durées plus courtes, afin de limiter la possibilité d'une augmentation du taux sur une période trop longue.
Bon à savoir : En règle générale, lorsque vous effectuez un remboursement anticipé d'un prêt à taux variable, il n'y a pas de pénalités, contrairement à un prêt à taux fixe. Lisez bien votre contrat de prêt pour vérifier l’existence ou non de cette clause afin de négocier le cas échéant.
Taux fixe vs. taux variable : en synthèse
Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, vous avez le choix du type de taux qui convient le mieux à votre situation. Le taux fixe est ainsi le plus répandu, mais, selon votre profil, il peut être intéressant d'envisager un taux variable ou mixte.
Alors que le taux fixe offre la stabilité d'un taux d'intérêt constant tout au long de la durée du prêt, dans un contexte de hausse significative des taux, un taux variable ou mixte peut être plus avantageux.
En plus des options de taux fixe et variable, il existe des prêts immobiliers qui combinent ces deux types de taux de manière spécifique, c’est que l’on appelle le taux mixte. Dans ce type de prêts, le taux d'intérêt est fixe pendant les premières années, généralement entre 5et 10 ans, puis devient variable par la suite, avec ou sans plafonnement.
Ce type de prêt immobilier à taux mixte présente un intérêt particulier pour les achats à court terme ou les investissements locatifs. Il est alors plutôt conseillé de vendre votre bien immobilier avant que les intérêts ne deviennent variables afin de bénéficier d'un taux d'intérêt relativement bas. En effet, comme évoqué précédemment, le taux d'intérêt initial est souvent plus avantageux que les taux fixes traditionnels proposés par les banques.
À noter : Avant de sélectionner le taux de votre prêt immobilier, il est donc essentiel de comprendre les implications des différentes options disponibles. Il est ainsi crucial de choisir un taux qui convient à votre situation financière actuelle ainsi qu'à vos perspectives futures. Avec notre outil de simulation, vous avez la possibilité d'estimer votre prêt immobilier et d'explorer les taux correspondants en fonction de votre situation.
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