Le taux d'usure en crédit immobilier.

Face à une croissance du nombre de refus de dossiers d’emprunt bancaire pour financer un projet immobilier en 2022, la banque de France a revu les règles de publication du taux d’usure. Mais avant de voir ces nouveautés, qu’est-ce que le taux d’usure ? Pourquoi devient-il un frein pour l’accès à la propriété ? Tour d’horizon avec Izicrédit sur ce qu’il faut savoir sur le taux d’usure.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

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Le taux d’usure légal (ou seuil d’usure) correspond au taux d’intérêt maximum auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent. L’objectif est à la fois de protéger les emprunteurs contre d’éventuels taux excessifs, mais aussi de réguler le marché global.

Le taux d’usure prend en compte :

• le taux d’intérêt nominal de votre emprunt (c’est le taux qui permet de calculer les intérêts de votre emprunt) ;
• les frais de dossier ;
• les frais payés ou dus à des intermédiaires (tels que des courtiers) ;
• les frais d’assurance et de garantie obligatoires.

C’est pourquoi le taux d’usure peut être rapidement atteint même si le taux d’intérêt de l’emprunt lui est inférieur.

Bon à savoir : il existe un taux d’usure pour différents types de prêts, comme les prêts à la consommation, les crédits de trésorerie, les prêts professionnels, etc. Pour chaque type d’emprunt, la banque de France définit un taux d’usure spécifique.

Pourquoi le taux d’usure peut apparaître comme un frein au crédit immobilier ?

Pour financer l’achat d’un bien immobilier, la majorité des particuliers doit contracter un emprunt. Selon la décision n°D-HCSF-2021-7 du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les établissements bancaires ont l’obligation de respecter les conditions suivantes pour vous accorder un crédit immobilier :

• Le taux d’endettement des emprunteurs ne doit pas dépasser 35 %
• La durée maximale du crédit doit être inférieure à 25 ans
  

Mais en 2022, les banques refusaient un nombre de dossiers d’emprunt immobilier important, alors même que les emprunteurs respectaient les conditions du HCSF. La raison de cette explosion est due au fait que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de la majorité des prêts demandés dépassait le taux d’usure.

Alors pourquoi un tel écart entre taux d’usure et TAEG ? Jusqu’au 1er février 2023, le taux d’usure était calculé trimestriellement par la Banque de France, en prenant en compte le TAEG moyen pratiqué par les banques le trimestre précédent augmenté d’un tiers.

Mais comme les taux d’emprunt immobilier en 2022 ont augmenté de manière très rapide, ils dépassaient très souvent le taux d’usure, calculé sur le trimestre précédent. Le taux d’usure est donc devenu davantage un frein à l’accès au crédit plutôt qu’une protection pour les emprunteurs.

Qu’est-ce qui change en 2023 ?

Afin de limiter le nombre d'emprunts refusés, la banque de France a revu sa stratégie de publication des taux d’usure. Depuis le 1er février 2023, ces derniers ne sont donc plus publiés trimestriellement, mais mensuellement. L’objectif est de lisser les taux d’usure afin qu’ils correspondent davantage à la réalité et permettent ainsi de protéger les emprunteurs (et non de les punir).

Il s’agit là d’une mesure dérogatoire temporaire mais qui a vocation à durer pendant toute l'année 2023 suite aux dernières annonces du gouvernement (Aout 2023).

Voici un aperçu des taux d’usure applicables en Aout 2023 :

Source : Banque de France

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À quoi faut-il s’attendre ?

La hausse des taux d’usure est une bonne nouvelle, à la fois pour les emprunteurs, mais aussi pour les établissements de crédit.

Pour les emprunteurs, cela devrait permettre de débloquer certains dossiers de financement et rendre les prêts immobiliers beaucoup plus accessibles. Pour les établissements bancaires, cela leur permettra de rehausser leur taux d'intérêt plus rapidement. Ils seront donc moins réticents au moment d’accorder un prêt.

Mais attention, car si l’augmentation des taux d’usure permet de débloquer le marché des crédits, cela va aussi entraîner une augmentation des taux d'intérêt globaux. Autrement dit, une augmentation du coût total d’un emprunt immobilier.

Plus que jamais, il faudra donc comparer les différents établissements bancaires afin de trouver l’offre la plus avantageuse pour vous.

Quelles solutions pour rester sous le taux d’usure ?

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France et les établissements bancaires ne peuvent pas ne pas le respecter sous peine de lourdes sanctions. Mais plusieurs astuces peuvent vous permettre de diminuer votre TAEG :

• Faites jouer la concurrence entre établissements bancaires. Izicrédit vous aidera à mettre en concurrence les banques et vous permettra d’obtenir le meilleur taux et de faire des économies substantielles.
• Envisagez d’opter pour un taux variable ou un taux mixte, afin de faire baisser votre TAEG par rapport à un taux fixe.
• Diminuez le taux d’assurance emprunteur (l’un des postes les plus importants du TAEG) en choisissant la délégation d’assurance. À garanties équivalentes, votre banque ne peut pas s’opposer à la délégation d’assurance. Votre courtier peut également vous aider lors de cette opération.
• Négociez au maximum les frais annexes de votre prêt immobilier : frais bancaires, commissions … cela pourrait faire la différence !
• Envisagez une acquisition de votre bien par une SCI (Société Civile Immobilière) : dans certains cas, notamment pour un investissement locatif, cela peut permettre de contourner les limites posées par le taux d’usure.
• Augmentez le plus possible votre apport : cela diminue le risque associé à votre profil emprunteur et peut vous aider à baisser le taux d’intérêt appliqué à votre emprunt.

‍À noter : En effectuant une simulation de votre dossier de crédit sur la plateforme Izicrédit, vous pouvez savoir rapidement si votre emprunt est finançable et choisir l’offre qui vous convient le mieux. Avec les incertitudes pesant sur l’économie actuelle et sur le secteur de l’immobilier, nous vous conseillons de lancer rapidement les démarches pour décrocher votre emprunt pour acquérir le bien de vos rêves. ‍