Vous en avez sans doute entendu parler : le nombre de refus de dossiers d’emprunt bancaire pour financer un projet immobilier augmente fortement pour l’année 2022 alors que les conditions fixées par le HCSF n’ont pas évolué. Ceci est dû au taux d’usure. Qu’est-ce que le taux d’usure ? Pourquoi devient-il un frein pour l’accès à la propriété ?
Tour d’horizon avec Izicrédit sur ce qu’il faut savoir sur le taux d’usure.
Qu’est ce que le taux d’usure ?
Pour financer l’achat d’un bien immobilier, la majorité des particuliers doit contracter un emprunt. Selon la décision n°D-HCSF-2021-7 du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les établissements bancaires ont l’obligation de respecter les conditions suivantes pour vous accorder un crédit immobilier :
- Le taux d’endettement des emprunteurs ne doit pas dépasser 35 %
- La durée maximale du crédit doit être inférieure à 25 ans
Cependant, on assiste depuis plusieurs mois à une forte augmentation du nombre de dossiers d’emprunt immobilier refusés par les banques alors même que les emprunteurs respectent les conditions du HCSF. La raison de cette explosion est due au fait que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de la majorité des prêts demandés dépasse le taux d’usure. Ce taux est calculé trimestriellement par la Banque de France, en prenant en compte le TAEG moyen pratiqué par les banques le trimestre précédent augmenté d’un tiers. Le taux d’usure a été mis en place afin de protéger les emprunteurs contre la pratique possible par les banques de taux excessifs. Cette situation résulte de la remontée rapide des taux d’emprunt immobilier en 2022 entraînant le dépassement du taux d’usure calculé sur le trimestre précédant. Le taux d’usure est donc devenu davantage un frein à l’accès au crédit plutôt qu’une protection pour les emprunteurs.
Les taux en 2022
Les taux d’usure en vigueur au T4 2022 sont les suivants, en comparaison avec les taux effectifs moyen pratiqués au trimestre précédent :
Bon à savoir : Le taux d’usure ne prend pas uniquement en compte le taux d’intérêt nominal de votre emprunt, le taux qui permet de calculer les intérêts de votre emprunt. Il prend aussi en considération les frais de dossier, les frais payés ou dûs à des intermédiaires (tels que des courtiers) et les frais d’assurance et de garanties obligatoires. C’est pourquoi le taux d’usure peut être rapidement atteint même si le taux d’intérêt de l’emprunt lui est inférieur.
Les solutions pour rester sous le taux d’usure ?
Le taux d’usure est fixé par la Banque de France et les établissements bancaires ne peuvent pas ne pas le respecter sous peine de lourdes sanctions. Mais plusieurs astuces peuvent vous permettre de diminuer votre TAEG :
- Faites jouer la concurrence entre établissements bancaires. IZICREDIT vous aidera à mettre en concurrence les banques et vous permettre d’obtenir le meilleur taux et de faire des économies substantielles.
- Envisagez d’opter pour un taux variable ou un taux mixte, afin de faire baisser votre TAEG par rapport à un taux fixe.
- Diminuez le taux d’assurance emprunteur (l’un des postes le plus important du TAEG) en choisissant la délégation d’assurance.
- Négociez au maximum les frais annexes de votre prêt immobilier : frais bancaires, commissions … cela pourrait faire la différence !
- Envisagez une acquisition de votre bien par une SCI (Société Civile Immobilière): dans certains cas, notamment pour un investissement locatif, cela peut permettre de contourner les limites posées par le taux d’usure.
À noter : À garanties équivalentes, votre banque ne peut pas s’opposer à la délégation d’assurance. Votre courtier peut également vous aider lors de cette opération.
À quoi faut-il s’attendre ?
Le taux d’usure à été revu au 1er octobre 2022. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a déclaré que les méthodes de calcul ne seraient pas revues pour le 4ème trimestre 2022, au grand dam des établissements de crédit et des courtiers (source challenges.fr). Ainsi, le décalage entre le taux d’usure et les taux immobiliers ne sera compensé que momentanément par cette hausse récente du taux d’usure, mais la situation pourrait vite se représenter si jamais les taux des prêts immobiliers continuent leur remontée.
À noter : En effectuant une simulation de votre dossier de crédit sur la plateforme Izicrédit, vous pouvez savoir rapidement si votre emprunt est finançable et choisir l’offre qui vous convient le mieux. Avec les incertitudes pesant sur l’économie actuelle et sur le secteur de l’immobilier, nous vous conseillons de lancer rapidement les démarches pour décrocher votre emprunt pour acquérir le bien de vos rêves.
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