La réglementation relative aux documents obligatoires à transmettre dans le cadre d’une transaction immobilière (vente ou mise en location) a beaucoup évolué lors de ces dernières années. L’année 2023 ne déroge pas à la règle. Tour d’horizon avec Izicrédit sur l’ensemble des diagnostics obligatoires à transmettre lors d’une vente immobilière en 2023.
Quels sont les diagnostics obligatoires en cas de vente ?
Pour fournir toutes les informations nécessaires à l'acheteur, les diagnostics et informations liés au bien immobilier mis en vente doivent être rassemblés dans un dossier spécifique appelé "Dossier de Diagnostic Technique" (DDT). L’objectif du DDT est non seulement d’évaluer la performance énergétique d’un bien, mais également de mieux informer l’acheteur sur les potentiels risques du logement pour sa santé et sa sécurité. Ces documents diffèrent quelque peu selon que le bien concerné soit une maison individuelle ou un appartement.
Diagnostics obligatoires et maison individuelle
Dans le cadre d’une vente de maison individuelle, les diagnostics obligatoires doivent inclure :
· Le DPE, ou Diagnostic de Performance Energétique
· Le Crep (Constat de risque d'exposition au plomb)
· L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
· L'état des installations intérieures de l'électricité et du gaz si celles-ci ont plus de 15 ans,
· L'état de l'installation d'assainissement non collectif
· L'état relatif à la présence ou non de termites
· Le diagnostic de bruit
· L'état des risques et pollutions (naturels, sismiques, technologiques, miniers, etc.)
En outre, le vendeur doit remettre un Carnet d'Information du Logement (CIL) à l'acheteur, le cas échéant. Si la construction de la maison comporte un risque de mérule (champignon), le vendeur doit informer l'acheteur si la zone géographique est identifiée par arrêté.
Bon à savoir : il n’est pas obligatoire de faire une mesure de la superficie en mètre carré d’une maison, contrairement à un appartement (le diagnostic Loi Carrez).
Vente d’un appartement : les diagnostics à fournir
Pour la vente d’un appartement, les diagnostics à transmettre obligatoirement sont les suivants :
· Le DPE
· Le Crep
· L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
· L'état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
· L'état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
· L'état de l'installation d'assainissement non collectif
· L'état relatif à la présence de termites
· L'état des risques et pollutions (ERP)
· Le diagnostic de bruit
· L'audit énergétique, dans le cas où le logement est classé F ou G sur le DPE
· Le diagnostic Loi Carrez
À noter : Lorsqu'un bien immobilier est situé dans une copropriété, ce qui est très souvent le cas lorsqu’il s’agit d’un appartement, il est obligatoire de réaliser le diagnostic dénommé « Loi Carrez » qui consiste en une mesure précise de la surface privative du logement.
Comme pour la vente d’une maison individuelle, le vendeur doit également transmettre un document spécifique, si le bien en question est concerné, soit le Carnet d'information du logement (CIL). De la même manière, il doit également informer l’acquéreur sur l'éventuel risque de mérule dans la construction de la maison, si celui-ci concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté.
À noter : Le vendeur est tenu d'inclure ce dossier dans la promesse de vente ou l'acte de vente.
Durée de validité des diagnostics
· DPE : 10 ans
· Diagnostic amiante : s’il y a absence d’amiante, la durée de validité est illimitée. En cas de présence de ce matériau, la durée de validité est de 3 ans
· Métrage loi Carrez : validité illimitée (si de nouveaux travaux ne sont pas réalisés)
· Diagnostic gaz : 3 ans
· Diagnostic électricité : 3 ans
· Diagnostic termites : 6 mois
· Diagnostic plomb (ou Crep) : s’il y a absence de plomb, la durée de validité du diagnostic est illimitée. Dans le cas où sa présence est détectée, la validité est ramenée à 1 an
· État des Risques et Pollutions : 6 mois
· Diagnostics assainissement : 3 ans
· Étude de sol : 30 ans si aucun remaniement n'a été réalisé
Bon à savoir : Pour le DPE, les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2022. Quant aux diagnostics effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils restent valides jusqu'au 31 décembre 2024.
Zoom sur le Carnet d’information du logement (CIL)
Le CIL, soit le Carnet d'Information du logement, est requis pour les logements neufs ayant obtenu un permis de construire ou une déclaration préalable (DP) à partir du 1er janvier 2023. Ce document est aussi à transmettre pour les logements existants qui ont fait l’objet de travaux de rénovation ayant un impact direct sur leur performance énergétique, et ce, depuis cette même date.
Parmi les travaux ayant un impact sur la performance énergétique, on peut relever entre autres les travaux d’isolation thermique (des toitures, des murs ou des parois vitrées donnant sur l’extérieur) ou les travaux d’installation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou d’eau chaude sanitaire.
Le vendeur est tenu de remettre le CIL tel qu’il a été établi au moment de la transaction à l'acheteur, au plus tard à la signature de l'acte authentique. L'acquéreur doit attester avoir reçu le CIL en signant l'acte authentique.
Le carnet d'information du logement (CIL) doit nécessairement présenter les informations suivantes :
· Les plans de surface ainsi que les coupes du logement (pour les constructions uniquement) ;
· Les plans, les schémas et autres descriptifs des réseaux d’eau, d’électricité, de gaz et d’aération du logement, en indiquant pour chacun s’il correspond à la conception ou à l’exécution (pour les constructions uniquement) ;
· Les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des ouvrages ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement (idem, pour les constructions uniquement) ;
· La liste et les caractéristiques des matériaux utilisés pour l'isolation thermique de la toiture, des murs donnant sur l'extérieur, des parois vitrées et des portes donnant sur l'extérieur, ainsi que des planchers bas, lorsque ces matériaux ont une incidence directe sur la performance énergétique du logement ;
· Les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des équipements des systèmes de chauffage ou de refroidissement, y compris les systèmes de ventilation économiques et performants qui y sont éventuellement associés, ou de production d'eau chaude sanitaire, lorsque ces équipements ont une incidence directe sur la performance énergétique du bien immobilier ;
· Les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable quand ceux-ci ont un impact direct sur la performance énergétique du logement ;
· Les documents permettant d'attester la performance énergétique du logement et de connaître les moyens de l'améliorer, à l’instar du DPE, du document attestant de la prise en compte de la réglementation thermique et environnementale, etc.
Où trouver un diagnostiqueur certifié ?
Pour réaliser ces diagnostics, le vendeur doit obligatoirement faire appel à un diagnostiqueur certifié. Les organismes de certification ont ainsi mis en place un annuaire en ligne qui répertorie les coordonnées et les compétences spécifiques de l’ensemble des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.
Cet annuaire permet également de vérifier la validité d'un certificat à partir de son numéro et offre la possibilité de filtrer les résultats en fonction de la localisation géographique ou de l'entreprise.
Les autres documents obligatoires à transmettre pour toutes les ventes immobilières
En vertu de son obligation d'information envers l'acheteur, le vendeur doit ainsi constituer un dossier de vente qui lui permet de communiquer toutes les informations essentielles relatives à la transaction.
Ce dossier doit également inclure des informations sur le vendeur, notamment une copie de sa pièce d'identité, les justificatifs de sa situation familiale (tels que des contrats de mariage ou des jugements de divorce) ainsi que le titre de propriété attestant de sa capacité à disposer du bien, avec toutes les informations relatives à la superficie, l'adresse et les caractéristiques dudit bien.
Cas de la vente d’un lot en copropriété
Depuis la promulgation de la loi Alur en 2014, les propriétaires qui vendent un bien immobilier faisant partie d'une copropriété doivent également fournir à l'acheteur une série de documents visant à informer celui-ci sur l'organisation et la situation financière de ladite copropriété.
Ces documents comprennent notamment le règlement de copropriété, accompagné de l'état descriptif de division, les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que la notice d'information sur la copropriété. Pour les immeubles de plus de 10 ans ayant fait l'objet d'une mise en copropriété, le diagnostic technique global de l'immeuble peut également être requis.
Le vendeur a également l’obligation de fournir à l'acheteur toutes les informations d’ordre financier relatives à la copropriété, notamment le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel acquittées par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables, l'état global des impayés de charges au sein du syndic et la dette vis-à-vis des fournisseurs, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu ainsi que le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot, si la copropriété est dotée d'un fonds de travaux.
L'acquéreur doit être informé explicitement de toutes les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires.
Ces informations sont le plus souvent communiquées à l’acheteur dans un document appelé "pré-état daté".
À noter : ce document n’est pas en lui-même obligatoire, les informations qu'il contient en revanche le sont. Ainsi, le vendeur peut réunir lui-même ces informations, mais les notaires recommandent souvent que le syndic génère ce document, afin d'assurer la présence de toutes les informations requises.
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