Pour financer votre projet d’achat immobilier, vous aurez sans doute besoin de passer par un organisme de crédit. Mais combien pouvez-vous emprunter ? À quel taux ? Quelles seront les mensualités ? La durée du crédit immobilier ? Pour répondre à toutes ces questions, il faut faire le calcul du prêt immobilier. On vous explique justement comment faire étape par étape.
Comprendre le calcul de prêt immobilier
En plus des mensualités de remboursement et de la durée de votre emprunt, le calcul de prêt immobilier prend en compte votre capacité d’endettement et tous les frais annexes. Alors pour vous aider à simuler votre futur emprunt, nous allons étudier chacun de ces éléments.
La mensualité
Afin de vous aider à accéder à la propriété sans avoir à débourser vous-même plusieurs dizaines, voire des centaines de milliers d’euros, les établissements de crédit vous avancent les fonds nécessaires pour acheter le bien de vos rêves. En échange, vous devez rembourser une mensualité de prêt. Mais comme les banques ne sont pas des organismes de charité, il ne suffit pas de restituer le capital emprunté. Et pour cause, le calcul des mensualités d’un prêt immobilier prend en compte :
- Le montant total emprunté (ou amortissement de crédit) ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Le paiement de l’assurance-emprunteur ;
- Les frais annexes (notamment les frais de garantie).
Bon à savoir : au début de la période de prêt, la part des intérêts d’emprunt est plus élevée et diminue progressivement jusqu’à devenir nulle. Cela permet aux banques de se prémunir en cas de remboursement anticipé (notamment pour la vente du bien immobilier). Ainsi, vous remboursez essentiellement le capital à mesure que le temps passe.
La capacité d’emprunt
Si le montant des mensualités est par principe défini par l’emprunteur, vous n’êtes pas totalement libre de rembourser la somme que vous souhaitez chaque mois. Et pour cause, les établissements bancaires sont liés par les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Or, cet organisme préconise un taux d'endettement maximal à 35 %. Au-delà de ce seuil, le HCSF considère que le risque de défaut de remboursement est trop élevé. Les banques ne vous prêteront pas d’argent (sauf cas exceptionnel) si ce taux d’endettement de 35 % est dépassé. Il est donc primordial de prendre en compte votre capacité d’endettement dans le calcul du prêt immobilier.
Et celle-ci dépend de plusieurs paramètres. En effet, pour calculer votre capacité d’emprunt, les organismes de crédit évaluent :
- Le nombre d’emprunteurs : plus vous êtes nombreux, plus vos ressources augmentent. Et donc, votre capacité d’endettement augmente également.
- Les revenus : il s’agit du salaire net et des primes annuelles récurrentes pour les salariés ou des bénéfices industriels et commerciaux pour les entrepreneurs. Les banques prennent aussi en compte vos revenus locatifs à 70 % (pour anticiper le risque de vacances locatives) et les rentes régulières (rentes viagères, PER, etc).
- Les charges mensuelles : par exemple un autre emprunt immobilier, un crédit à la consommation, le paiement d’une pension alimentaire ou encore le loyer à payer pour les locataires. Plus vous avez de charges, plus votre capacité de remboursement diminue.
La durée du prêt
Le HCSF préconise une durée de remboursement maximale de 25 ans. Mais attention, plus la durée du prêt augmente, plus le coût de votre crédit immobilier augmente. En effet, vous devrez vous acquitter des intérêts et des assurances pendant plus longtemps et à des taux plus élevés. Ce qui impacte fortement le montant total du prêt.
Cela dit, il n’est pas toujours judicieux de réduire au maximum la période de remboursement. En particulier si votre capacité d’emprunt est atteinte. Et pour cause, le seuil de 35 % peut parfois vous empêcher d’emprunter le montant souhaité pour financer votre projet d’acquisition immobilière. Heureusement, vous pouvez augmenter la durée d’emprunt pour diminuer les mensualités, et ainsi rester en dessous du taux d’endettement préconisé.
Bon à savoir : bien souvent, la durée de prêt pour un investissement locatif est inférieure à la durée liée à l’achat d’une résidence principale.
Le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt est un élément déterminant pour le calcul du prêt immobilier, puisqu’il constitue l’un de ses principaux coûts. Plus ce taux est élevé, plus votre crédit vous coûtera cher.
Il convient donc de comprendre comment les banques fixent votre taux d’emprunt :
- La durée de remboursement : à mesure que la durée de prêt augmente, le risque d’impayés augmente également. Pour s’en prémunir, les banques appliquent des intérêts plus élevés.
- Le profil de l’emprunteur : si vous avez une bonne situation financière et un apport personnel important, le risque est réduit. Vous pourrez bénéficier d’un taux plus avantageux.
- Les modalités du taux : il s’agit de la différence entre taux fixe et taux variable. Dans le premier cas, le taux reste identique pendant toute la durée du prêt. Dans le second, il évolue en fonction des conditions du marché. Les taux variables représentent donc un véritable risque pour les emprunteurs. C’est pourquoi ce taux est généralement plus faible.
- Le taux d’usure : il s’agit d’un taux fixé par la Banque de France que les établissements de crédit ne peuvent dépasser. Il est calculé en fonction du taux annuel effectif global (TAEG) de votre crédit.
- Les conditions du marché : selon l’état de la situation économique au niveau national, européen et international, les politiques monétaires évoluent. De même que les taux octroyés par les banques.
- La mise en concurrence : pour faire baisser les taux, n’hésitez pas à comparer les offres de plusieurs établissements bancaires. Cela vous donnera un pouvoir de négociation non négligeable.
Attention : Quand on parle de taux d'intérêt, on parle du taux nominal (à ne pas confondre avec le TEG ou TAEG).
Le taux d’assurance
La souscription à une assurance emprunteur est quasi systématiquement obligatoire. Cela permet ainsi de garantir le remboursement des mensualités dans l’hypothèse où vous n’êtes plus en mesure de les payer (par exemple en cas de perte d’un emploi, de décès, de maladie longue durée, etc).
La plupart du temps, les établissements de crédit prêteurs vous proposent leur propre contrat d’assurance. Mais vous pouvez également consulter d’autres organismes pour comparer les taux. Et pour cause, selon les assureurs et les banques, il existe de grandes disparités. Là encore, cela impacte le calcul de votre prêt immobilier.
Bon à savoir : il existe différentes modalités de calcul pour votre assurance-emprunteur : les assurances calculées sur le capital initial et celles calculées sur le capital restant dû. Cela peut impacter de manière importante le coût des assurances sur la durée du crédit. Si vous remboursez votre crédit par anticipation dans les 8 premières années, il est généralement plus intéressant de passer par une assurance en "capital initial’"
Les autres frais
Au-delà du taux d’intérêt nominal et du taux d’assurance, d’autres frais peuvent influencer le calcul de votre prêt immo. Par exemple, les frais de dossier, les frais de garantie, les frais d’ouverture et de tenue de compte, le coût d’évaluation du bien, etc.
Alors pour évaluer le coût de votre crédit avec précision, utilisez le taux annuel effectif global ou TAEG (anciennement taux effectif global ou TEG). Ce dernier regroupe tous les frais liés à l’emprunt bancaire. Au moment de comparer les offres, nous vous conseillons donc de porter votre attention sur le TAEG, plutôt que sur le taux nominal.
Calculer son prêt immobilier étape par étape
Pour vous aider à calculer votre prêt immobilier, nous allons prendre un exemple concret.
Il s’agit d’un achat immobilier pour un investissement locatif :
- Revenus mensuels : 2 500 €
- Charges mensuelles : 500 €
- Montant à emprunter : 140 000 €
- Taux de prêt immobilier nominal : 2,9 %
- Assurance d'emprunt : 0,22 %
La capacité d’emprunt et la durée du prêt
Il convient de commencer par la capacité d’emprunt pour déterminer le montant maximal des mensualités à rembourser.
Capacité d’emprunt maximale mensuelle = (revenus - charges) * 35 / 100
soit : (2 500 - 500) * 35 / 100 = 700 € par mois
Au vu de la capacité d’emprunt, il est préférable d’opter pour une durée de crédit longue. Nous allons donc calculer le prêt immobilier sur 25 ans.
Le coût du crédit
Le coût de votre crédit peut être estimé mensuellement à la fois au niveau de l’assurance et de l’intérêt.
Pour l’assurance-emprunteur, c’est très simple :
Assurance mensuelle = 140 000 € * 0,22 / 100 = 308 € / an / 12 = 25,66 € / mois
En revanche, le calcul des intérêts de prêt immobilier est plus complexe, puisqu’il évolue au fil des mois :
Intérêts mensuels = (Taux d'intérêt / 12) * Capital restant dû
Le premier mois, l’intérêt mensuel est donc de : (0,029 / 12) * 140 000 = 338 €. Progressivement, cette somme va diminuer à mesure que vous remboursez le crédit. Si vous remboursez 700 € par mois, le capital restant dû est de : 140 000 - (700 - 338) = 139 639 €. Le second mois, l’intérêt mensuel est donc de : (0,029 / 12) * 139 639 = 337 €. Il faudra ensuite répéter ces calculs jusqu’à la fin de la période de remboursement.
Les mensualités
Si vous souhaitez calculer vos mensualités à partir de tous ces éléments, la formule est encore plus complexe :
Mensualité = (Montant emprunté * taux d’intérêt * (1 + taux d’intérêt)^nombre de mensualités) / (1 + taux d’intérêt)^nombre de mensualités - 1
Mensualité = (140 000 * 0,0029 * (1 + 0,0029)^25 * 12) / (1 + 0,0029)^25 * 12 - 1 = 699,37 €
Rassurez-vous, il n’est pas nécessaire de faire tous ces calculs. Vous pouvez utiliser un outil de simulation de crédit immobilier !
Utiliser un simulateur de prêt immobilier
Si vous n’avez pas envie de vous perdre dans des recherches et les formules mathématiques, il y a une solution encore plus simple pour calculer votre prêt immobilier. C’est l’utilisation d’un simulateur de crédit immo ! Chez Izicrédit, nous vous en proposons plusieurs pour vous aider à anticiper la faisabilité de votre projet immobilier.
Avec notre calculateur de crédit immobilier, vous pourrez estimer votre capacité d’emprunt, vos mensualités, le montant total de votre prêt, les frais de notaire ou encore le TAEG. Et tout ça en seulement quelques clics !
Et pour être encore plus complet, vous pouvez faire une simulation personnalisée de votre projet !
.svg){kind=small}