Quand vous souscrivez un prêt immobilier, l’établissement bancaire ou l’organisme de crédit vous demande toujours de garantir ledit prêt. L’objectif : avoir une sécurité si vous n’êtes plus en capacité de payer les mensualités du crédit souscrit. C’est ce principe de précaution que l’on nomme frais de garantie d’un prêt immobilier.
Caution, hypothèque conventionnelle, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers constituent les principales garanties, et celles-ci engendrent des frais qu’il est indispensable de bien connaître… et d’anticiper. Izicrédit vous informe sur l’essentiel à savoir sur les frais de garantie d’un prêt immobilier.
Prêt immobilier : le rôle des frais de garantie
Le rôle des frais de garantie d’un prêt immobilier est avant tout de protéger la banque et/ou l’organisme de prêt s’il y a défaut de paiement de la part de l’emprunteur.
Ces frais de garantie ne doivent pas être confondus avec l’assurance emprunteur, soit l’assurance de prêt immobilier souscrite en parallèle de votre crédit immobilier. Pour rappel, cette assurance de crédit vous couvre, dans sa formule basique, « seulement » en cas d’incapacité de travail (suivant les modalités du contrat d’assurance de prêt), d’invalidité partielle ou permanente et de décès (pour en savoir plus, voir notre article sur l’assurance emprunteur).
De ce fait, si vous n’êtes plus en capacité de régler vos mensualités de crédit immobilier pour une raison non couverte par votre contrat d’assurance de prêt, la banque s’appuiera alors sur la garantie de votre crédit immobilier afin d’être remboursée des mensualités impayées dues.
Frais de garantie : une souscription obligatoire ?
Les frais de garantie sont en effet des frais obligatoires demandés par la banque, et il n’y a pas de dérogation possible.
Tous les établissements prêteurs exigent cette garantie pour accorder un prêt immobilier, et ce, quels que soient le type de prêt, le montant emprunté et le profil de l’emprunteur.
Ces frais de garantie, gage de protection pour l’organisme prêteur, sont donc des frais annexes qu’il convient de bien anticiper lors de la souscription d’un prêt immobilier. Il s’agit en effet d’un coût additionnel qu’il faut ajouter au remboursement du montant total emprunté, avec les intérêts attenants notamment.
Il existe différents types de garanties, avec pour chacun un type de fonctionnement et un coût propres. Izicrédit vous accompagne et répond à vos questions afin que vous ayez toutes les clés en main pour identifier la solution de garantie qui vous convient le mieux.
Les principaux types de garanties et leur coût
Concernant les frais de garantie d’un prêt immobilier, on dénombre 3 principales solutions :
- La caution
- L’hypothèque conventionnelle
- L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (qui remplace aujourd’hui le privilège de prêteur de deniers)
Chaque type de garantie - caution, hypothèque conventionnelle ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers - a ainsi un fonctionnement et un mode de calcul spécifiques. Le montant global des frais de garantie dépend donc entre autres du type de garantie souscrite, mais aussi de la somme prêtée.
La caution de prêt immobilier
Pour ce type de garantie, un organisme de cautionnement, qui peut être une société privée ou bien encore une mutuelle, se porte garant de l’emprunteur auprès de l’organisme de prêt en échange d’une rémunération. La société de financement Crédit Logement, spécialiste de ce type de garantie, est le principal partenaire des banques, et certainement l’organisme de cautionnement le plus connu.
Cette solution de garantie est la plus utilisée par les souscripteurs d’un prêt immobilier : elle ne nécessite pas en effet l’intervention d’un tiers, à l’instar d’un notaire. Elle est aussi très simple à mettre en œuvre.
Coût d’une caution de prêt immobilier : environ 1,5 % du montant du prêt.
Bon à savoir : lorsque le prêt immobilier souscrit a été remboursé dans son intégralité, une partie des frais de caution peuvent vous être restitués suivant l’organisme de cautionnement. Chez Crédit Logement, cela peut représenter jusqu’à un peu plus de 70 % du fonds mutuel de garantie versé initialement.
L’hypothèque conventionnelle
Cette garantie hypothécaire donne le droit à la banque de saisir le bien immobilier concerné et de le vendre si vous n’êtes plus en capacité de régler vos mensualités de crédit. Cet argent permet en effet à l’organisme prêteur de se rembourser de la somme due par l’emprunteur.
L’hypothèque doit être formalisée par un acte notarié et publiée auprès des services de la publicité foncière, ce qui engendre des frais supplémentaires et en fait la garantie la plus coûteuse.
Coût d’une hypothèque conventionnelle : de 1,5 % à 2 % du capital emprunté en moyenne.
À noter : il importe de bien définir les termes de l’hypothèque dès que l’accord de prêt est effectif. Les conseils de votre notaire seront à ce titre de bon augure au regard de votre situation et du projet immobilier dans lequel vous vous inscrivez. Par ailleurs, des frais appelés « frais de mainlevée d’hypothèque » s’appliquent si vous remboursez votre prêt immobilier de manière anticipée (entre 0,7 % et 0,8 % du capital emprunté).
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, anciennement appelée « privilège de prêteur de deniers », est une autre solution de garantie qui donne la priorité à la banque sur vos autres créanciers, le cas échéant.
Concrètement, en cas de saisie de votre bien immobilier et de sa vente, l’organisme prêteur sera alors prioritaire sur vos autres potentiels créditeurs. L’établissement bancaire qui a octroyé le prêt immobilier sera donc remboursé en premier lieu.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers doit être contractée en présence d’un notaire, à l’instar de la garantie hypothécaire conventionnelle. Cette garantie couvre les biens qui sont déjà construits ou l’achat d’un terrain. Comme pour l’hypothèque conventionnelle, des frais de mainlevée seront appliqués si vous remboursez votre crédit immobilier de manière anticipée (entre 0,7 % et 2 % du capital restant dû).
Coût d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : il est généralement dégressif et oscille entre 0,5 % et 1 % du montant total emprunté.
Bon à savoir : l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a dans les faits les mêmes effets que l’hypothèque conventionnelle, mais présente un avantage de taille car cette garantie n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Elle est donc moins coûteuse pour l’emprunteur. Elle ne s’applique cependant qu’à l’achat d’un bien existant (neuf ou ancien) et ne peut donc pas servir à financer une construction ou un achat en l’état futur d’achèvement (Véfa).
Est-il possible de négocier les frais de garantie ?
Il est difficile, voire impossible de négocier les frais de garantie.
Dans le cas de la caution par exemple, les établissements de crédit travaillent souvent de concert avec un organisme partenaire dont les prix de référence sont déterminés à l’avance.
Contrairement à l’assurance emprunteur, il n’est pas possible pour le souscripteur de choisir distinctement une banque pour son taux d’intérêt avantageux et un organisme de cautionnement pour les prix qu’il pratique, ces deux entités travaillant le plus souvent main dans la main.
Par ailleurs, dans certains cas, un type de garantie peut être imposé suivant le contexte du projet immobilier. C’est notamment le cas de l’hypothèque conventionnelle qui est obligatoire lorsque le crédit immobilier est octroyé sans apport et si le projet de fond du crédit est dédié à une future vente (véfa ou vente en état futur d’achèvement).
La restitution des frais de garantie
Les frais de garantie sont à honorer dès la signature de l’acte de vente définitif.
Si vous avez opté pour la solution de la caution, vous serez alors éligible à une restitution de ces frais une fois que vous aurez remboursé l’intégralité de votre crédit, à son échéance ou par anticipation.
De même, si vous vendez votre bien immobilier. Le montant restitué est variable selon les organismes. Il dépend également du montant emprunté, des conditions de marché et de la dynamique du secteur à cet instant précis.
Le cas échéant, le remboursement sera réalisé de manière automatique, sans intervention de votre part auprès de l’organisme de cautionnement. C’est en effet la banque qui informe ce dernier que votre prêt a cessé. En général, le remboursement des frais de garantie intervient dans le mois qui suit la clôture du prêt immobilier.
À noter : les frais de garantie ne peuvent être restitués pour les garanties de type hypothèque conventionnelle ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
Les autres frais d’un crédit immobilier
Les frais de garantie viennent donc s’ajouter aux autres frais annexes indissociables d’un prêt immobilier, à savoir :
- L’assurance emprunteur
- Le taux du crédit immobilier souscrit
- Les frais de dossier
- Les frais d’agence, le cas échéant
- Les frais de courtier
Il est ainsi primordial de connaître le montant de ces différents frais car ils impactent de facto le coût total de votre prêt immobilier, et quand vous le pouvez, d’optimiser ces coûts en choisissant les offres les plus compétitives en comparant tous les coûts de votre projet.
Pour information/rappel, le TAEG (taux annuel effectif global) est l’indicateur de référence pour évaluer l’ensemble des frais inhérents à un crédit, et donc in fine le coût total d’un prêt immobilier.
Le TAEG englobe ainsi :
- Le taux d’intérêt du crédit
- Les frais de dossier du prêt immobilier réglés à la banque
- Les frais payés aux éventuels intermédiaires qui sont intervenus dans l'octroi du prêt immobilier (à l’instar d’un courtier)
- Le coût de l'assurance de prêt, aussi appelée assurance emprunteur
- Les frais de garanties (caution, hypothèque ou prêteur de deniers)
- Les éventuels frais d'évaluation du bien concerné, réglés à un agent immobilier
Le TAEG prend aussi en compte les autres frais qui sont imposés pour l’obtention du prêt immobilier, par exemple les frais de tenue de compte s’il y a obligation d’ouvrir un compte bancaire au sein de l’établissement qui a accordé le prêt. Le TAEG ne peut quoi qu’il en soit être supérieur au taux d’usure applicable (soit le taux maximum légal applicable en France).
Izicrédit, grâce à sa plateforme digitale de mise en concurrence des banques, vous permet d’obtenir rapidement des propositions de financement et vous aide à les comparer entre elles.
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