Achat en indivision et prêt immobilier : comment ça marche ?

Que ce soit pour un couple, des frères et sœurs, des associés, … L’investissement immobilier à plusieurs est très fréquent. Pour cela, les acquéreurs disposent de plusieurs options. Mais le régime applicable par défaut, c’est l’indivision. Alors de quoi s’agit-il ? Quelles sont les règles ? Les avantages et les inconvénients ? Comment obtenir un prêt immobilier pour un achat en indivision ? Nous répondons à toutes vos questions.

L’achat en indivision, c’est quoi ?

Pour tout achat immobilier à plusieurs, l’indivision est le régime applicable par défaut. Ce régime s’adresse à tout le monde : couples, parents-enfants, frères et sœurs, associés, amis, … Mais dans la pratique, l’achat en indivision s’applique surtout pour les couples et les héritiers d’une succession.

Bon à savoir : En cas de mariage ou de PACS, le Code civil prévoit déjà des règles applicables pour la gestion des biens immobiliers.

À travers ce régime, tous les indivisaires sont propriétaires du bien immobilier. Soit à parts égales, soit proportionnellement au capital apporté. Si la répartition de la quote-part est proportionnelle, il faut impérativement la noter au sein de l’acte d’acquisition. À défaut, le bien immobilier est considéré comme étant détenu à parts égales entre tous les propriétaires.

Au-delà de l’achat en indivision, il est possible d’investir à plusieurs à travers différents  montages juridiques, comme la SCI (société civile immobilière), la SARL de famille, le démembrement de propriété ou la clause de tontine.

Quelles sont les règles de l’indivision ?

Que ce soit pour l’achat ou la gestion du bien immobilier, les propriétaires doivent prendre des décisions (plus ou moins importantes). Comme plusieurs personnes sont impliquées dans l’achat en indivision, il peut y avoir des conflits. C’est pourquoi, le législateur définit les règles applicables  :

• Les actes conservatoires : l’objectif étant de conserver le bien tel qu’il est, chaque indivisaire est en droit d’agir seul. Cela concerne tous les actes relatifs à l’entretien du bien (révision de la chaudière, réparation de la plomberie, …).
• Les actes de gestion courante : l’article 815-3 du Code civil en définit la liste. On retrouve, par exemple, le choix du locataire, la signature d’un bail locatif, la vente des meubles (s’il s’agit de rembourser des dettes liées à l’indivision), etc. Dès lors qu’il s’agit de la gestion ”normale” du bien, les décisions doivent être à la majorité des ⅔. Cette majorité n’étant pas calculée par rapport au nombre de votants, mais par rapport à la quote-part qu’ils détiennent. Chaque vote d’une personne a un poids proportionnel à la quote-part détenue par celle-ci.
• Les actes graves : ce sont tous les actes liés à la jouissance du bien. Cela concerne surtout la vente, mais aussi les actes relatifs à l’emprunt immobilier (changement de banque, renégociation des taux d'intérêt, changement d'assurance emprunteur, …). Dans ce cas, il faut impérativement l’unanimité.

Bon à savoir : en plus de déterminer le pouvoir de décision, les quotes-parts déterminent également la répartition des recettes (loyers perçus ou plus-value) et dans les charges (paiement des réparations, des frais de notaire, des mensualités d’emprunt, de la taxe foncière, …).

Quels sont les avantages et inconvénients de l’indivision ?

Avantages

Dès qu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier à plusieurs, l’achat en indivision est une pratique très courante. Vous pouvez ainsi acheter en indivision avec vos parents, vos frères et/ou sœurs, votre partenaire , vos amis, …

Et comme il s’agit du régime de droit commun, il n’y a aucune formalité administrative ou frais supplémentaires à régler. Cela dit, nous vous conseillons de prévoir une convention d’indivision afin de définir vos propres règles (nous y reviendrons plus tard).

Du fait de la possibilité d’acheter à plusieurs, l’indivision vous permet d’augmenter votre capacité d’emprunt. Et oui, chacun peut contribuer au financement du bien indivis (aussi bien à travers l’apport personnel que les mensualités). Le montant total du crédit immobilier s’en trouve alors augmenté. Vous pouvez acquérir un bien immobilier plus grand, plus central, plus neuf, plus fonctionnel, …

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Inconvénients

Si l’achat en indivision vous permet d’investir à plusieurs, cet avantage peut rapidement se transformer en cauchemar. En effet, pour la plupart des décisions, il vous faut au moins une majorité des ⅔. Mais si vous êtes deux (ou tout autre nombre pair), chacun ayant des parts égales, la prise de décision peut très rapidement être bloquée. À défaut d’accord majoritaire, vous ne pourrez pas choisir un nouveau locataire, changer les meubles, modifier les clauses du contrat de bail, changer d’assurance habitation, faire des travaux d’amélioration énergétique, etc. Sans parler de la vente qui impose l'unanimité entre tous les indivisaires.

Alors pour gagner en flexibilité, il peut être intéressant de signer une convention d’indivision.

Est-il obligatoire de signer une convention d’indivision ?

Comme vu précédemment, le régime d’indivision s’applique de plein droit dès lors que plusieurs acquéreurs se regroupent pour acheter un bien immobilier. Aucune formalité n’est donc nécessaire pour régir les relations entre ces différents indivisaires. Le Code civil s’en charge. On parle alors d’indivision légale.

Cela dit, vous pouvez adopter vos propres règles à travers l’achat en indivision conventionnelle. Dans ce cadre, un contrat est signé entre les différentes parties devant notaire. Cette convention vous permet de définir, entre autres :

• La durée de validité de la convention : elle peut être applicable pour une durée indéterminée ou déterminée. Pour cette seconde hypothèse, la durée maximale est fixée à 5 ans (reconductible tacitement ou à travers un accord).
• ‍La nomination d’un gérant : celui-ci sera alors chargé de la gestion courante du bien immobilier. Il peut s’agir de l’un des indivisaires ou d’un tiers. Dans tous les cas, le gérant doit respecter les règles d’indivision (soit légales, soit conventionnelles).
• ‍Les règles applicables : à l’exception de la vente du bien qui requiert toujours l’unanimité, vous pouvez aménager les différentes règles relatives à la prise de décision. Cela permettra ainsi d’éviter les conflits.
• ‍La protection des concubins survivants : si l’un des indivisaires décède, ses enfants héritent automatiquement de sa quote-part lors de la succession. Mais il est tout à fait possible de prévoir une priorité de rachat pour le concubin survivant. Cette clause est particulièrement importante pour les couples non mariés ou non pacsés qui vivent ensemble dans un logement en indivision.
• ‍L’indemnité d’occupation : si seul l’un des indivisaires vit dans le logement, il y a un réel déséquilibre entre les parties. C’est pourquoi, les parties peuvent prévoir le versement d’une indemnité d’occupation.

Comment obtenir un prêt immobilier en achetant en indivision ?

Pour obtenir un prêt immobilier dans le cadre d’un achat en indivision, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

• Chaque indivisaire fait une demande de prêt individuel : tous les emprunts sont additionnés pour financer le bien immobilier. Dans cette hypothèse, chaque indivisaire est tenu de rembourser ses mensualités, sans engager la responsabilité des autres.
• Les indivisaires font une demande de prêt en commun : la participation des indivisaires n’a pas à être égale (aussi bien en termes d’apport personnel que de mensualités). Ici, c’est le principe de la solidarité qui s'applique.

A noter : la règle de la solidarité implique que le défaut de paiement d’un indivisaire doit être supporté par les autres:  si l’un des indivisaires ne paye pas sa quote-part de mensualité de crédit, la banque peut demander le paiement à  n’importe quel autre des indivisaires, qui pourra ensuite se retourner contre l’indivisaire défaillant. Il s’agit donc d’un risque important entre co-propriétaires à apprécier et à anticiper !

Du fait de la solidarité entre les propriétaires, les établissements bancaires favorisent très souvent l’emprunt collectif. Cela leur permet de bénéficier de garanties supplémentaires. Pour autant, rien ne les empêche de demander d’autres garanties (hypothèque, caution, nantissement, …).

Quelle que soit l’option choisie, la banque analyse le profil de chaque emprunteur. Même en cas de crédit commun, tous les indivisaires doivent être en mesure d’emprunter. Et surtout, ils doivent présenter un taux d’endettement inférieur à 35 %.

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Comment vendre un bien indivis ?

Avec ou sans convention d’indivision, la vente d’un bien indivis nécessite impérativement l’unanimité. Cela signifie-t-il que les propriétaires sont condamnés à conserver un bien dont ils ne veulent plus ? Heureusement, la réponse est non.

En effet, l’article 815 du Code civil dispose que “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut être provoqué, à moins qu’il n’y ait eu sursis par jugement ou convention“.

À ce titre, si vous souhaitez vendre, plusieurs hypothèses sont envisageables :

• En cas d’accord entre les parties : la vente peut être conclue sans encombre. Le prix de cession est partagé entre les indivisaires en fonction de leur quote-part, après remboursement du crédit en cours.
• Un seul indivisaire souhaite vendre : il peut revendre sa quote-part. Les autres bénéficient du droit de préemption. S’il n’y a qu’un seul autre indivisaire, celui-ci acquiert alors la pleine propriété. On parle de rachat de soulte. C’est souvent ce qui se passe après une séparation.

Tous les indivisaires souhaitent vendre, sauf un : c’est le tribunal de grande instance qui doit statuer. Cette demande est impérative pour obtenir l’autorisation de vente. Mais elle n’est accordée que si au moins ⅔ des indivisaires (en quote part) souhaitent vendre. Ici, l’intervention d’un notaire et d’un avocat est indispensable.