Acheter son bien immobilier en viager

L'achat en viager représente une opportunité d'accéder à la propriété immobilière à un coût souvent nettement réduit comparativement aux prix du marché. Ce modèle d'acquisition se caractérise par de nombreux avantages, mais aussi quelques points de vigilance qu’il est important de maîtriser. Izicrédit fait le point sur les spécificités de l’achat en viager.

Acquérir un bien immobilier en viager : principe

Dans les différents types d’opérations immobilières possibles, le viager est un dispositif spécifique de vente qui repose sur un aléa essentiel : le décès du vendeur. Au moment de l'acquisition, l'acheteur, appelé débirentier, verse au vendeur, désigné comme étant crédirentier, un montant initial appelé « bouquet », qui représente une partie du prix total de vente.

En parallèle, l'acquéreur s'engage à verser une rente périodique (souvent mensuelle) au vendeur, en général jusqu'à son décès. À l'instant où la vente est conclue, vous devenez ainsi officiellement propriétaire du bien immobilier, mais la date de votre entrée officielle dans les lieux dépendra du choix effectué entre un achat en viager libre ou en viager occupé.

Les différents types de viagers existants

Il existe trois types de viagers : le viager occupé, le viager libre et le viager à terme. Chacune de ces catégories présente des différences quant à la date de jouissance et au montant de la rente du bien acheté.

Dans le cas d'un achat en viager libre, l'acheteur, soit le débirentier, peut occuper ou louer le bien dès la signature de l'acte authentique de vente. Cependant, au lieu de payer la totalité du prix de vente, il verse initialement un bouquet au vendeur, appelé crédirentier, puis s'acquitte d'une rente selon une périodicité convenue dans le contrat de vente.  

Concernant l’achat en viager occupé d'une maison ou d'un appartement, le vendeur conserve le droit de rester dans le logement aussi longtemps qu'il le souhaite. Il bénéficie ainsi d'une réserve d'usufruit ou d'un droit d'usage sur le bien, même s'il n'en est plus le propriétaire. L'usufruit lui permet, le cas échéant, de louer le logement et d'en percevoir les loyers. Le droit d'usage lui confère la possibilité de continuer à utiliser le bien même s'il n'en est plus propriétaire. Le logement n'est libéré ici qu'au décès du vendeur.  

Pendant cette période, l'acheteur s'acquitte périodiquement du paiement d’une rente envers le vendeur, en plus du versement initial du bouquet, qui représente généralement 30 % de la valeur réelle du bien. Le montant du bouquet est déterminé entre les parties, tandis que le montant de la rente est calculé par le notaire.

Dans le cadre d'un achat en viager à terme, la libération du logement n'est pas liée au décès du vendeur : ici, le vendeur et l'acheteur conviennent ensemble de la durée pendant laquelle la rente sera versée. Néanmoins, l'acheteur ne pourra accéder au logement qu'à la mort du vendeur, même s'il n'est plus tenu au paiement d'une rente.

Quels sont les profils éligibles à l’achat en viager ?

L'achat en viager est une option ouverte à tous, mais certaines conditions doivent être respectées :

• Capacité juridique : pour acquérir en viager, il est essentiel d'avoir atteint l'âge de la majorité, soit au moins 18 ans, et de ne pas être sous la tutelle d'une personne chargée de représenter vos intérêts légaux ;
• Imprévisibilité du décès : une condition importante du viager est que la date du décès du crédirentier (vendeur) doit être imprévisible. Si vous avez connaissance d'une maladie ou d'une situation préoccupante concernant le vendeur, cela peut entraîner l'annulation de la vente en viager.

Il est crucial de se conformer à ces critères avant de s'engager dans une transaction en viager afin d'éviter tout problème juridique ou annulation éventuelle. La prise en compte de ces conditions protège les parties impliquées et garantit une approche équitable de l'achat en viager.

A noter : L'achat en viager au sein de la famille est légalement possible, mais il est fortement déconseillé. Les autorités administratives ont tendance à interpréter cette transaction comme une forme déguisée de donation.

Contrat de vente en viager : les principales clauses

Le contrat de vente inclut diverses garanties visant principalement à protéger le vendeur. Plusieurs clauses peuvent être rédigées dans ce sens :

• Clause résolutoire ou privilège du vendeur : cette clause offre au crédirentier la possibilité de récupérer le bien en cas d'arrêt des paiements de la rente de l'acheteur ;
• Clause de conservation du bouquet : cette clause assure la préservation du montant initial versé (bouquet) en cas de résiliation de la vente, notamment en raison du non-paiement de la rente viagère ;

• Clause d'indexation : cette disposition permet de réajuster la rente en fonction d'un indice, généralement un indice publié par l'Insee. Cette clause est particulièrement bénéfique pour le vendeur si le viager est prévu sur une longue période dans une zone où l'immobilier connaît une forte croissance.

Ces garanties offrent une protection supplémentaire au vendeur et contribuent à établir des bases solides pour une transaction en viager réussie.

A noter : Pour ce qui concerne la clause d’indexation, les notaires utilisent en général l'indice Insee des prix à la consommation, mais certains peuvent privilégier aussi l'indice de référence des loyers (IRL).

Qui paie les charges et l’entretien dans le cadre d’une vente en viager ?

La répartition des charges entre le vendeur (crédirentier) et l'acquéreur (débirentier) varie en fonction du type de viager choisi.  

Pour un viager libre, c'est relativement simple : toutes les charges, comme les factures énergétiques, les taxes et impôts fonciers ainsi que l'entretien courant et les réparations, incombent à l'acquéreur.  

En cas d'achat en viager occupé avec usufruit et en l'absence de précision dans l'acte de vente, le vendeur prend en charge les réparations et l'entretien courant du logement, sauf s'il décide de libérer entièrement le bien vendu. De plus, il est responsable des impôts locaux, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et des factures d'énergie. Quant à l'acquéreur, il assume en général les travaux importants réalisés sur le bien immobilier.

Enfin, dans le cas d'un viager occupé avec droit d'usage et en l'absence de clauses spécifiques mentionnées dans l’acte de vente, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restent à la charge de l'acheteur. Les autres charges et travaux sont répartis conformément aux indications incluses dans le contrat de vente.  

Il est essentiel de bien définir ces dispositions pour éviter tout malentendu et assurer une transaction en viager équilibrée.

Les avantages de l’achat en viager

L'achat en viager présente un avantage majeur : la décote sur le prix de vente, principalement due à l'occupation du logement par le vendeur jusqu'à son décès. Cette décote varie en fonction de l'âge et du sexe du vendeur. Par exemple, pour un vendeur masculin âgé de 70 ans, la décote est généralement de 50 %.

A noter : le « pari » repose sur le fait que le cumul des rentes viagères ne dépassera pas 50 % de la valeur vénale du bien immobilier (c'est-à-dire la valeur marchande du bien au moment du décès du crédirentier).

Un autre avantage de l'achat en viager concerne les frais de notaire réduits. Ces frais sont calculés sur la valeur occupée du bien, c'est-à-dire sur la valeur décotée, ce qui vous permet de réaliser des économies souvent substantielles lors de l'acquisition en viager du bien immobilier.

Si le vendeur et l'acheteur ont privilégié une réserve d'usufruit plutôt qu'un droit d'usage et d'habitation (DUH), le bien est alors en démembrement de propriété. Dans ce cas, pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), la valeur déclarée au fisc correspond à la nue-propriété du bien et non à sa valeur en pleine propriété. Cela peut vous permettre d'augmenter votre patrimoine sans être assujetti à l'IFI.

En cas de difficultés financières, vous avez la possibilité de revendre le bien sans avoir besoin de l'accord du vendeur occupant. Cependant, vous devrez continuer à verser la rente jusqu'au décès du crédirentier.  

Bon à savoir : Si vous revendez le bien et que vous transférez le paiement de la rente au nouvel acquéreur, vous resterez solidaire en cas de défaillance de ce dernier. Il est donc essentiel de faire preuve de prudence lors de ce type d'investissement et de vous assurer de la solidité financière de l'acheteur potentiel.

Acquérir un bien immobilier en viager : les points de vigilance

En dépit de tous ces avantages, il subsiste quelques points de vigilance à observer si vous souhaitez acheter un bien immobilier en viager.

En premier lieu, le viager est un investissement immobilier lié à l'incertitude de la vie et de la mort. En effet, vous pariez sur le hasard, « en espérant tablant » que le vendeur décède avant que vous ne dépensiez plus pour la rente viagère. Bien que des cas exceptionnels comme celui de Jeanne Calment soient peu probables, le décès tardif du vendeur est une probabilité à considérer sérieusement.

Un des inconvénients du viager est également la possibilité de ne pas jouir du bien pendant de nombreuses années, sauf si vous trouvez un viager libre. C'est donc un investissement à envisager sur le long terme.

Un autre aspect à prendre en compte est que les héritiers de l'acquéreur sont engagés par le viager et devront continuer à verser la rente en cas de décès de l'acheteur, comme dans le cas de Jeanne Calment. Toutefois, cela peut être bénéfique pour vos enfants qui disposeront in fine d'un patrimoine supplémentaire.

Le viager se traduit généralement par un cashflow fortement négatif. Contrairement à de nombreuses stratégies d'investissement locatif qui visent à optimiser le cashflow, l'achat en viager ne génère aucun revenu locatif pour compenser la rente viagère. Ainsi, chaque mois, une somme équivalente à la rente est déduite de vos revenus, réduisant ainsi la capacité d'emprunt pour d'autres investissements immobiliers.

En outre, obtenir un prêt immobilier pour acheter en viager est très difficile en raison de la garantie de premier ordre accordée au vendeur. Si vous cessez de payer la rente, le vendeur peut reprendre le bien, ce qui empêcherait la banque de saisir le bien en cas de défaut de paiement.  

A noter : La vente peut être annulée si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat. La loi peut présupposer que le décès était prévisible, ce qui permet aux héritiers de demander l'annulation de la vente.  

Viager et financement : les différentes voies possibles

Pour financer l'achat en viager, plusieurs options sont à considérer :

• Achat au comptant : si vous disposez d'une somme d'argent suffisante, vous pouvez acheter en viager en payant l'intégralité du montant d'achat (bouquet) directement ;
• Caution personnelle et solidaire : vous pouvez vous rapprocher d’un proche disposé à se porter garant du remboursement de votre prêt en cas de défaut de paiement. Cependant, cette possibilité dépendra de la validation du dossier par la banque ;
• Hypothèque : si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale ou d'un autre bien immobilier, vous pouvez utiliser cette propriété comme garantie pour obtenir un prêt pour l'achat en viager ;
• Nantissement : cette option fonctionne de manière similaire à l'hypothèque, mais au lieu de mettre un bien immobilier en gage, vous engagez des fonds placés, comme une assurance vie, en garantie.

L'acquisition en viager présente ainsi des avantages significatifs en tant que stratégie d'investissement à long terme. En effet, cette approche permet de valoriser votre patrimoine en bénéficiant d'une importante décote, générant ainsi un rendement supérieur à d’autres modèles d’investissements financiers. Cependant, le choix d'acheter en viager dépendra de votre situation financière et de votre capacité à obtenir le cas échéant le financement nécessaire.  

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