Le rôle du notaire pour votre projet d’achat immobilier

Représentant 2 à 8 % de la valeur totale du bien, les frais de notaire engendrent des coûts supplémentaires pour les acquéreurs. Pour les réduire, certains acheteurs pourraient vouloir se passer des services de cet officier public. Mais est-ce possible ? Quel est le rôle du notaire lors d’un achat immobilier ? Quels sont les frais à prévoir ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Est-ce obligatoire de faire appel à un notaire pour une transaction immobilière ?

Au sens de l’article 1582 du Code civil, la vente est “une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé”.

Dans le cadre d’un projet immobilier, cela signifie que vous avez la possibilité de passer par un notaire (acte authentique) ou non (acte sous seing privé). Même si sa présence n’est pas obligatoire, le rôle du notaire est si important lors d’un achat immobilier qu’il est fortement préférable de faire appel à ses services. En effet, cet officier public assure la validité et la pérennité de la transaction immobilière.

Quel est le rôle du notaire lors de l’achat immobilier ?

Le devoir de conseil

Avant même l’achat immobilier, le rôle du notaire est de conseiller ses “clients”. Dans le cadre d’une transaction immobilière, ce devoir de conseil implique :

• Des renseignements sur le marché immobilier : le notaire connaît très bien le marché et peut vous renseigner sur les caractéristiques des offres, les estimations de prix, … Dans certains cas, il peut même vous proposer des biens immobiliers s’il en a connaissance (même si c’est surtout le rôle de l’agent immobilier).
• Des informations légales : notamment concernant  les règles d’urbanisme,  la constructibilité des biens, les garanties d’achèvement en cas de VEFA, ….
• La réponse aux questions lors de la signature des contrats : notamment pour le compromis de vente et l’acte définitif.

Sachez que ce devoir de conseil est gratuit et soumis au secret professionnel.

Le compromis de vente

Cet avant-contrat a pour objectif d’entériner l’accord entre le vendeur et l’acquéreur. Ainsi, le compromis de vente énumère toutes les conditions de la transaction. À savoir : le prix d’achat, la durée de validité, la description du bien immobilier, et les  conditions suspensives (les événements susceptibles d’empêcher la vente).

Le rôle du notaire n’est pas obligatoire à cette étape de l’achat immobilier. Même sans la présence de l’officier public, les parties s’engagent à conclure la vente. D’ailleurs, un acompte est généralement prévu afin d’anticiper un éventuel désistement de l’acquéreur (hors délai de rétractation et hors clauses suspensives). À ce titre, il est préférable de faire appel à un notaire pour garantir le respect des droits de chaque partie dès le compromis de vente.

Si vous souhaitez en savoir plus sur cette promesse synallagmatique de vente, n’hésitez pas à vous renseigner sur les points à vérifier avant de signer un compromis de vente.

La préparation du dossier immobilier

Après la signature du compromis de vente, il est temps d’acter définitivement la transaction immobilière. Pour cela, le notaire a besoin de rassembler et de vérifier un certain nombre de pièces justificatives indispensables à la constitution d’un dossier immobilier. Ainsi, le rôle du notaire est d’examiner tous les titres portant sur le bien immobilier, objet de la transaction. L’objectif est de s’assurer que ledit bien appartient effectivement au vendeur. Et surtout, qu’il ait le droit de le vendre.

En effet, certaines subtilités peuvent nuire à votre projet d’acquisition immobilière. Par exemple :

• Le droit de préemption : en cas de dettes fiscales du vendeur, l’État est en droit de saisir la propriété. Vous ne pourrez donc pas en être propriétaire.
• Les servitudes : il s’agit d’un droit de passage sur votre propriété. Dans certains cas, le seul accès au logement d’un voisin est sur votre terrain.
• La copropriété : pour les appartements situés dans un immeuble d’habitation collective, le notaire vérifie les travaux et éventuelles procédures en cours auprès du syndic de copropriété. L’idée est de s'assurer que le vendeur s’est bien acquitté de toutes ses charges.
• La constructibilité : pour l’achat d’un terrain nu il convient de s’assurer que  celui-ci soit constructible.

Il faut prévoir environ entre 2 et 3 mois pour que le notaire réalise l’ensemble des formalités administratives et juridiques nécessaires. Bien souvent, c’est le temps qu’il faut à l’acquéreur pour obtenir un crédit immobilier.

De votre côté, il est important d’anticiper au maximum la recherche de votre crédit immobilier, et les conditions de votre financement. Cela sera indispensable pour rédiger la condition suspensive de financement à prévoir dans votre compromis de vente. Votre notaire sera là aussi d’une aide précieuse pour bien rédiger cette condition suspensive. Si vous souhaitez bénéficier des meilleures conditions tarifaires pour votre prêt immobilier, n’hésitez pas à comparer les banques. Et rassurez-vous, il n’est pas nécessaire de multiplier les rendez-vous avec les banquiers. À la place, vous pouvez passer par Izicrédit. Nous nous chargeons de mettre en concurrence les différents établissements de crédit pour vous aider à trouver la meilleure offre.

La rédaction de l’acte définitif de vente

Dès lors que le dossier immobilier est prêt, le notaire rédige l’acte définitif de vente conformément aux conditions prévues dans l’avant-contrat. Il va ensuite réunir l’acheteur et le vendeur (ou leur représentant) pour procéder à la signature du contrat de vente. Lors du rendez-vous, l’officier public lit le document à voix haute et répond aux éventuelles questions des parties. Une fois que tout est clair, les 3 parties apposent leur signature. C’est grâce à la signature de ce contrat de vente que le transfert de propriété est définitivement acté. L’acheteur quitte ainsi l’office notarial avec une attestation de propriété.

Tous les actes rédigés et signés par un notaire sont considérés comme authentiques. Leur valeur juridique est renforcée. Du fait de sa présence, il sera plus difficile de contester ces documents en cas de litige avec le vendeur. En ce sens, le notaire joue un rôle de preuve irréfutable dans le cadre d’un achat immobilier.

À défaut de faire appel à un notaire pour rédiger le contrat de vente, ce dernier est considéré comme un acte sous seing privé. Autrement dit, il n'est opposable qu'aux parties, aux héritiers et aux ayants cause. Les tiers peuvent donc contester la vente en justice. Alors pour garantir la sécurité juridique de votre investissement immobilier, mieux vaut recourir au notaire.

Par ailleurs, au vu de l’importance de la rédaction des actes authentiques, vous avez la possibilité de faire appel à votre propre notaire. Par défaut, c’est le notaire du vendeur qui intervient. Et même s’il a un devoir d’impartialité et d’objectivité, la présence de deux officiers publics vous permet aussi de faire valoir vos intérêts.

La rédaction de l’acte d’hypothèque

En plus de la rédaction de l’acte de vente, le notaire a aussi un rôle à jouer en cas de garantie hypothécaire pour votre achat immobilier. D’ailleurs, selon l’article 2127 du Code civil, sa présence est obligatoire : “L’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte passé en forme authentique devant deux notaires ou devant un notaire et deux témoins.”

Le notaire jouera donc aussi un rôle auprès de votre banque dans le cadre de prise d’hypothèque ou de promesse d’hypothèque sur votre bien immobilier si un crédit immobilier est mis en place pour votre projet.

La publication de la vente

Pour que la vente soit effective, elle doit être rendue publique. Ainsi, le notaire publie l’acte de vente au service de la publicité foncière (SPF). Dès lors, le droit de propriété du nouvel acquéreur est opposable à tous. Seul l’officier public a le pouvoir de réaliser cette formalité juridique. Là encore, le rôle du notaire est d’apporter une sécurité supplémentaire à votre achat immobilier.

Après publication de l’acte de vente au registre foncier, l’acte de propriété définitif sera transmis à l’acheteur (environ 6 mois plus tard).

La gestion de l’argent de la vente

Avant de convoquer l’acheteur et le vendeur pour signer l’acte définitif de vente, le notaire contacte directement l’établissement prêteur afin qu’il transfère les fonds sur un compte fidéicommis (ou compte in trust). Et pour cause, c’est le notaire qui gère l’argent lié à la vente jusqu’au transfert définitif de propriété. Il va alors s’assurer de payer les créanciers du vendeur qui pourraient avoir un droit sur le bien immobilier. Ainsi, vous avez l’assurance que le vendeur ne se sauve pas avec les fonds en vous transmettant un bien rempli de dettes.

Outre les fonds destinés à finaliser la transaction immobilière, le notaire est également chargé de gérer l’acompte versé lors de la promesse synallagmatique de vente (sur un compte séquestre).

Quels sont les frais de notaire ?

Si le terme frais de notaire est très souvent utilisé dans le langage commun, il est important de rappeler qu’ils ne correspondent pas à la rémunération de l’officier public. Mais à l’ensemble des frais d’acquisition dus par l’acheteur. À savoir :

• Les émoluments du notaire : ils représentent entre 15 et 20 % des frais d’acquisition.
• Les taxes : c’est majoritairement pour payer ces taxes que l’acheteur doit s’acquitter des frais de notaire. Elles correspondent aux droits de mutation, aux droits d’enregistrement et à la taxe de publicité foncière. Ces frais sont collectés par le notaire, puis reversés à l'État et aux collectivités.
• Les débours : ce sont tous les frais annexes engagés par le notaire pour réaliser l’acte de vente (publication au SPF, consultation du cadastre, des documents d’urbanisme,...).

Bon à savoir : même si vous faites intervenir deux notaires (un pour l’acheteur et un pour le vendeur), sachez que les frais d’acquisition seront identiques. Dans cette hypothèse, les officiers publics se partagent les émoluments.

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