Offre d'achat immobilier : tout savoir avant de l'envoyer

Avant la signature de l’acte définitif de vente, l’acquéreur doit envoyer une offre d’achat immobilier au vendeur. Ce document permet de réserver le bien et de témoigner son engagement. À ce titre, il est primordial de rédiger cette proposition d’achat avec la plus grande attention. C’est pourquoi, nous vous proposons ce guide complet sur la promesse unilatérale d’achat.

Quelle est la valeur juridique d’une offre d’achat immobilier ?

L’offre d’achat immobilier se présente comme une promesse unilatérale d’achat, à des conditions que l’acquéreur fixe lui-même. Celle-ci engage l’acquéreur dès lors que le vendeur accepte l’offre.

L’objectif est triple :

• Témoigner son engagement : cet acte juridique démontre votre intérêt à acquérir le bien immobilier vendu. Cependant, vous ne vous engagez pas ad vitam eternam jusqu’à ce que le vendeur daigne accepter votre proposition. En effet, l’offre d’achat immobilier a généralement une durée de validité limitée dans le temps.
• Devancer les autres potentiels acheteurs : dès lors que le vendeur accepte la proposition, il ne peut plus faire visiter le bien immobilier.
• Fixer ses propres conditions : et notamment le prix d’achat.

Bon à savoir : si vous ne respectez pas les conditions de l’offre d’achat, cela peut donner lieu au paiement des dommages et intérêts au bénéfice du vendeur.

Lorsque l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur les conditions de la transaction immobilière, il conviendra ensuite de procéder à la signature du compromis de vente. Ce qui permet de sceller définitivement l’engagement des parties. Bien souvent, vous devrez également verser un dépôt de garantie lors de cette promesse synallagmatique de vente. Cet acompte est alors conservé par le notaire. Si cette pratique est courante lors de la signature du compromis de vente, aucun dépôt ne doit être versé au vendeur lors de l’offre d’achat. Et ce, même s’il vous le demande pour concrétiser la transaction.

Pour tout savoir sur le compromis de vente, vous pouvez consulter notre article dédié.

Comment formuler sa proposition d’achat immobilier ?

Écrit ou oral ?

Aucun texte de loi ne précise le formalisme de l’offre d’achat. Il est donc tout à fait possible de la formuler de vive voix. Par exemple, à la fin de la visite si vous avez eu un coup de cœur. Bien que cela vous permette de témoigner votre intérêt, cette offre orale n’a aucune valeur juridique. Elle ne vous engage pas. D’ailleurs, le vendeur continuera à montrer le bien immobilier à d’autres acheteurs potentiels jusqu’à ce qu’il ait une proposition écrite.

Pour autant, il est toujours possible d’utiliser cette technique dès lors que vous n’êtes pas sûr à 100 %. Cela vous permet d’avoir un retour informel de la part du vendeur, sans trop vous engager.

En revanche, si vous avez la certitude quant à l’acquisition de ce bien, nous vous conseillons de rédiger une offre d’achat immobilier par écrit. Celle-ci se transforme alors en acte juridique et impose au vendeur de répondre.

Bon à savoir : aujourd’hui, il est très courant d’envoyer une offre d’achat immobilier par email. Celle-ci est tout aussi valable qu’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Quelles mentions insérer ?

Pour sécuriser votre offre d’achat immobilier, voici les mentions à insérer :

• Le prix d’achat : à ce stade, il est tout à fait possible de proposer un prix en dessous du prix de vente affiché. Nous vous recommandons alors de négocier une baisse de prix en invoquant quelques défauts (comme un mauvais état de la tuyauterie, des travaux à réaliser, …).
• La durée de validité de l’offre : il s’agit du temps accordé au vendeur pour accepter ou refuser l’offre d’achat. En général, cette durée est de 5 à 10 jours. Pensez également à indiquer que l’offre d’achat sera annulée si le vendeur ne répond pas dans les délais.
• Les modalités de réponse : par email, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
• Les modalités de financement : prêt immobilier ou cash ? Dans le cadre d’un emprunt, l’introduction de conditions suspensives sera indispensable lors de la signature du compromis de vente.
• La description du bien immobilier : type de logement, superficie, nombre de pièces, etc.
• Le délai de rétractation : par principe, il est de 10 jours. Sachez toutefois que la rétractation ne concerne pas directement l’offre d’achat immobilier, mais plutôt le compromis de vente.
• La valeur définitive de l’achat : il s’agit d’indiquer que l’engagement des parties ne sera définitif qu’en cas de signature d’un avant-contrat - le compromis de vente. Celui-ci fait généralement suite à l’acceptation de l’offre d’achat immobilier par le vendeur.

Veillez à rédiger avec la plus grande attention votre offre d’achat, car elle ne pourra plus être modifiée par la suite.

Bon à savoir : vous pouvez également ajouter des clauses suspensives, notamment concernant le refus d’obtention de prêt immobilier ou l’estimation des travaux à réaliser. Ces dernières seront alors reprises au sein de la promesse synallagmatique de vente (le compromis de vente). L’idée est de libérer l’acheteur de ses obligations dès lors que la condition suspensive ne se réalise pas (sans pénalités).

Quand envoyer l’offre d’achat immobilier ?

L’offre d’achat immobilier vous permettant de réserver le bien, nous vous conseillons de l’envoyer au vendeur dès lors que vous avez trouvé le logement idéal. Que ce soit juste après la visite, le soir même ou le lendemain, il est préférable de ne pas tarder.

En effet, à défaut de proposition, le vendeur continuera de présenter le bien immobilier à d’autres acheteurs potentiels. Si vous souhaitez éviter qu’un autre acquéreur ne  devienne propriétaire à votre place, agissez le plus rapidement possible.

Quelles sont les options du vendeur ?

Après réception de l’offre d’achat immobilier, le vendeur dispose de 3 alternatives :

• Acceptation de l’offre : l’engagement des parties est formalisé à travers la signature du compromis de vente.
• Refus de l’offre : celle-ci est tout simplement annulée. L’acheteur doit alors trouver un autre bien immobilier.
• Contre-proposition : ce qui peut être le cas si vous avez proposé un prix inférieur au prix de vente proposé initialement. Dans ce cas, c’est à vous de choisir si vous acceptez cette contre-offre ou non.

Est-il possible de se rétracter ?

Si le vendeur accepte les conditions de l’offre, l’acquéreur et lui-même sont engagés. Il n’y a pas de délai de réflexion ou de rétractation applicable pour une offre d’achat.

Le droit français prévoit cependant un délai de rétractation de 10 jours au bénéfice de l’acheteur après la signature de l’avant-contrat. C’est-à-dire, après que le vendeur et l’acquéreur se soient mis d’accord. Il est donc tout à fait possible de se rétracter après avoir envoyé une offre d’achat immobilier, suite à la signature du compromis de vente.

Au-delà de ce droit de rétractation, l’offre d’achat peut être annulée dans le cas de différentes hypothèses :

• Le vendeur n’a pas répondu à l’offre dans les délais impartis ;
• Le vendeur a refusé l’offre ;
• Le vendeur a fait une contre-proposition qui ne vous convient pas.

Conseils bonus avant d’envoyer votre offre d’achat immobilier

L’envoi d’une offre d’achat engageant l’acquéreur auprès du vendeur, il est primordial de prendre quelques mesures de précaution avant de rédiger cet acte juridique. Voici quelques conseils :

Évaluer la valeur du bien immobilier

En émettant l’offre d’achat immobilier, vous vous engagez sur un prix déterminé. Mais êtes-vous sûr qu’il soit vraiment juste ? Pour éviter les doutes, assurez-vous d’avoir correctement estimé la valeur du bien avant d’envoyer une promesse unilatérale au vendeur.

Voici quelques techniques :

• Renseignez-vous sur l’état du marché : il s’agit alors de regarder les annonces immobilières pour tous les biens similaires dans la ville ou le quartier (même surface, même nombre de chambres, mêmes avantages, …).
• Vérifiez le prix au mètre carré : pour cela, n’hésitez pas à utiliser des  outils en ligne  qui vous permettent d’évaluer le prix au mètre carré.
• Prenez votre temps lors de la visite : si vous êtes intéressé par un bien immobilier, scrutez tous les détails lors de la visite. Quel est l’état des portes et fenêtres, de la toiture, du système électrique, de la plomberie, … ? Y a-t-il des travaux à prévoir ?

Tous ces éléments vous permettront de proposer le prix le plus juste. Et surtout, cela vous permettra d’appuyer votre argumentaire lors de la négociation.

Simuler son budget

La grande majorité des acquéreurs financent leur projet via un crédit immobilier. Si tel est votre cas, vous devenez dépendant de l’accord des banques pour concrétiser votre achat de bien immobilier. Les établissements bancaires déterminent la somme à allouer à votre projet  qu’elles pourront vous prêter. Alors avant de visiter la maison de vos rêves, anticipez et calculez votre budget !

Pour cela, n’hésitez pas à réaliser une simulation en ligne. Cela vous permettra de connaître précisément le coût total de votre achat, vos mensualités, le taux d’intérêt, etc.

Et pour multiplier vos chances auprès du vendeur, demandez votre IziPass. Il s’agit d’une attestation de capacité d’emprunt qui vous permet de faire valoir votre dossier auprès du vendeur en confirmant que vous pourrez emprunter la somme désirée pour financer l’achat du bien immobilier convoité. C’est totalement gratuit et ça prend seulement 3 minutes avec Izicrédit.

Vous pourrez dès lors joindre cet Izipass au sein de votre offre d’achat immobilier. Et ainsi, ajouter un super atout pour rassurer le vendeur quant à la faisabilité de votre projet !