Comment se déroule la signature de l’acte de vente ?

L'acte de vente revêt une importance capitale dans le processus de vente/d’achat immobilier, constituant la phase finale de la transaction. Soumise à des réglementations strictes, cette étape requiert impérativement la présence d'un notaire ainsi que le respect d'un cadre juridique rigoureux qui permet ensuite la transmission de la propriété. Le point complet avec Izicrédit.

Acte de vente immobilier : définition

L'acte de vente immobilier représente l'accord final et officiel qui entérine formellement une transaction immobilière entre le vendeur et l'acheteur. Il doit être préparé et rédigé exclusivement par un notaire, contrastant en ce sens avec les avant-contrats tels que le compromis ou la promesse de vente qui ne lient pas par ailleurs de manière définitive les deux parties.

Les étapes précédant la signature de l’acte de vente

La signature de l'acte de vente est ainsi une étape cruciale dans une transaction immobilière. Elle intervient après une série d'étapes préliminaires qui varient en fonction du type d'accord passé entre l'acheteur et le vendeur.  

Généralement, la signature de l'acte de vente survient au moins trois mois après la conclusion de l'avant-contrat, qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente. Toutefois, si l'acheteur n'a pas besoin d'un emprunt bancaire, ce délai peut être réduit à deux mois. Il est également possible de repousser cette date si les deux parties en conviennent.  

La date précise de la signature est fixée dans l'avant-contrat et dépend donc de sa nature.  

À noter : Lors de la vente d'un bien immobilier, le notaire doit vérifier la présence d'un droit de préemption. Si ce droit existe, il doit déposer une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA). Cette déclaration doit être envoyée à la commune après la signature du compromis de vente, mais avant la validation de l'acte authentique. La commune dispose de deux mois pour décider si elle souhaite exercer son droit de préemption sur le bien. Si elle demande des informations supplémentaires ou une visite, le délai de réponse est suspendu pendant ces démarches. Si la commune choisit d'exercer son droit de préemption, elle a alors la priorité pour l'achat du bien.

Lieu et signature de l’acte de vente

La signature de l'acte de vente est un acte authentique notarié, ce qui signifie entre autres qu'elle doit obligatoirement se dérouler dans une étude de notaire.  

Le jour de la signature de l'acte de vente, il est impératif que toutes les parties impliquées soient présentes pour ratifier l'accord. Cela signifie que l'acheteur et le vendeur doivent être présents physiquement.

Dans le cas d'une vente ou d’un achat en indivision, impliquant par exemple des conjoints ou des fratries, tous les membres concernés doivent également être présents et apposer leur signature sur l'acte de vente. Toutefois, il existe la possibilité de se faire représenter par procuration si l'une des parties ne peut pas être présente physiquement. Cette option peut simplifier le processus, mais elle doit être prévue et bien organisée en amont.

La possibilité de repousser la signature de l’acte de vente

En règle générale, la signature de l'acte de vente ne peut être retardée sans l'accord des deux parties impliquées. Toutefois, si les parties sont d'accord pour reporter la signature, cela reste possible. Le notaire peut alors jouer un rôle de médiateur dans ce processus et faciliter les discussions entre les acheteurs et les vendeurs, le cas échéant.

En raison du délai entre la conclusion de l'avant-contrat et la signature de l'acte de vente, il est souvent dans l'intérêt des deux parties de trouver un terrain d'entente pour éviter tout retard indésirable.

À noter :  Seul le notaire peut repousser la signature de l'acte de vente sans nécessiter l'accord des deux parties, mais cela doit être motivé par des raisons administratives spécifiques.  

Signature de l’acte de vente : comment ça se passe en pratique ?

Lorsque le jour de la signature de l'acte de vente arrive, les acheteurs et les vendeurs se réunissent donc devant le notaire.  

Le notaire joue ici un rôle central. Avant la signature proprement dite, il transmet préalablement l'acte de vente aux deux parties pour qu'elles en prennent connaissance. Il est là pour répondre à toutes les interrogations des signataires et les conseiller au mieux sur les aspects légaux de la transaction. Si des questions subsistent, le notaire est là pour les clarifier.

Le processus de signature se déroule ensuite de manière méthodique. Chaque page de l'acte de vente doit être paraphée par toutes les parties présentes. L'acte de vente, conformément au Code civil, contient des éléments essentiels comme les noms et domiciles de tous les signataires, la date et le lieu de la signature, ainsi que le nom de l'étude du notaire.  

Il indique également les numéros et le nombre total de pages à la fin de l'acte, le prix en chiffres et en lettres, les modalités de paiement, les déclarations nécessaires à la liquidation, à l'assiette ou au contrôle des impôts et taxes… Il mentionne par ailleurs que l'acte a été lu par l'ensemble des parties ou que la lecture en a été faite.  

Toute modification ou annotation est également soigneusement répertoriée. Si l'acte de vente est établi sur support papier, il doit être indélébile, et la qualité du papier doit garantir sa conservation à long terme.

Le paiement des frais

Au moment de la signature de l'acte de vente, le notaire joue également un rôle clé dans l'acquittement de l’ensemble des frais liés à la transaction.  

Préalablement, il aura en effet provisionné le montant de la vente et procède au déblocage des fonds nécessaires. Pour rappel, l'acheteur est responsable de l'intégralité des frais de notaire, qui englobent la rémunération du notaire, les débours, les frais annexes ainsi que les droits dus au Trésor Public.  

Ces frais doivent également couvrir les honoraires de l'agence immobilière, le cas échéant. Tout doit être ainsi payé le jour de la signature de l'acte de vente. Aussi, le notaire s'assure que toutes les sommes sont réglées avant de procéder à la signature.

Quid du règlement des charges de copropriétés et autres travaux votés ?

La loi impose au syndic de copropriété de réclamer le montant total des provisions de charges du trimestre (lorsque cette périodicité est définie) au copropriétaire au moment de l'appel de fonds. Avant le début de chaque trimestre, le syndic envoie un avis à chaque copropriétaire indiquant le montant à payer et l'objet de la dépense.

Cela signifie que le vendeur qui reçoit l'appel de fonds en début de trimestre est responsable du paiement intégral des charges, même s'il vend son logement en cours de trimestre. Le syndic ne répartit pas les frais entre le vendeur et l'acheteur.

Cependant, le notaire prévoit généralement une répartition différente des frais de copropriété dans le compromis de vente, en fonction de la période de l'année pendant laquelle chacun a été propriétaire.

Après la vente, lors de l'approbation des comptes annuels de la copropriété par l'assemblée générale, il y a une régularisation des charges. Si un remboursement est dû, le copropriétaire actuel du lot le reçoit ; a contrario, s'il y a un reste à charge, il doit le payer.

Pour les travaux en copropriété, la loi stipule que les travaux sont dus par celui qui est propriétaire au moment des appels de fonds. Cela signifie que le vendeur est responsable des travaux votés en assemblée générale et entrepris avant la vente, mais pour le paiement des travaux intervenant après la vente, l'acheteur doit honorer le règlement. Cette répartition ne tient pas compte de celui qui a voté les travaux.

En réalité, rien n'empêche le vendeur et l'acheteur de convenir d'une répartition alternative. Dans ce cas, le notaire doit ajouter une clause spécifique dans le compromis de vente et l'acte de vente pour formaliser cette nouvelle répartition.

Voici comment se déroule généralement la répartition des charges dans les compromis de vente :

• Les travaux votés avant la signature de la promesse de vente restent entièrement à la charge du vendeur ;
• Les travaux votés entre la promesse de vente et l'acte de vente sont à la charge de l'acheteur si le vendeur lui donne procuration pour le représenter lors de l'assemblée générale de copropriété (indépendamment de son vote).

Bien relire l’acte de vente !

Avant de conclure définitivement la transaction, il est essentiel que toutes les parties impliquées relisent attentivement l'acte de vente pour s'assurer de sa conformité avec leurs attentes et leurs accords préalables.

Le notaire est là pour garantir que chaque détail est correctement examiné. Si des points restent flous ou nécessitent des clarifications, le notaire doit se rendre disponible pour apporter des réponses et des éclaircissements aux différentes parties, comme évoqué précédemment.

La remise de l’acte de propriété… et des clés !

Une fois que toutes les parties ont signé l'acte de vente, le notaire procède au changement officiel de propriété. Cela signifie que le bien immobilier change de main, et les nouveaux propriétaires en deviennent les bénéficiaires légaux.  

La jouissance immédiate du bien est ainsi transférée. Dans certains cas, lorsque vendeurs et acheteurs en conviennent, la remise des clés peut être planifiée à une date ultérieure pour des raisons pratiques ou logistiques. Cette étape marque ainsi la finalisation de la transaction immobilière, et les nouveaux propriétaires peuvent prendre officiellement possession de leur bien.

Bon à savoir : Après avoir été enregistré au service de publicité foncière, soit le service fiscal chargé de maintenir à jour les informations immobilières, d'enregistrer les actes notariés et de percevoir les impôts liés à ces formalités, le notaire informe l'acheteur de la propriété par la remise en main propre de la copie de l'acte de propriété ou par l'envoi en recommandé avec avis de réception. Cette copie, revêtue des cachets de l'administration fiscale, constitue la preuve légale de la propriété. Généralement, il faut attendre environ six mois après la signature de l'acte de vente pour recevoir cette copie.

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