House Hacking - La nouvelle tendance immobilière

On oppose souvent l’achat de sa résidence principale et l’investissement immobilier locatif. Mais si vous pouviez faire les deux ? Vous pourriez vivre dans la maison de vos rêves, l’aménager comme bon vous semble, tout en profitant des loyers de vos locataires. De cette manière, vous réduisez drastiquement le coût de votre emprunt immobilier. Mais comment est-ce possible ? Grâce au house hacking. Izicrédit vous explique tout ce qu’il faut savoir sur cette stratégie d’investissement. ‍

Le house hacking pour réduire votre mensualité de prêt

Le house hacking, c’est tout simplement le fait de louer une partie de son logement pour générer des revenus supplémentaires. C’est l’idéal pour les nouveaux propriétaires puisque vous cumulez achat de votre résidence principale et investissement locatif. Ce qui vous permet d’amortir le coût de votre crédit immobilier. 

Cette stratégie d’investissement est d’autant plus tendance que le coût du logement explose. Pour les locataires, mais aussi pour les propriétaires. Avec l’envolée des taux d’intérêt, les futurs acquéreurs doivent souvent revoir leurs exigences à la baisse. Bien souvent, ils perdent une pièce ou ils s’éloignent du centre-ville. Avec le house hacking, vous n’avez pas à baisser vos exigences puisque vous serez capable de générer des sources de revenus additionnels. Autrement dit, vous pourrez emprunter davantage (à condition de bien soigner votre dossier bancaire). 

Et comme les loyers perçus combleront tout ou partie de vos mensualités d’emprunt, vous pourrez mettre davantage d’argent de côté pour financer d’autres projets immobiliers ou simplement pour réaliser vos rêves. 

Le house hacking, 1 stratégie pour 3 méthodes 

Tout comme il n’y a pas une stratégie d’investissement immobilier, il n’y a pas une manière de faire du house hacking. Découvrez les différentes options qui s’offrent à vous. 

Acheter un immeuble de rapport 

Les immeubles de rapport sont très tendance auprès des investisseurs. Comme vous achetez plusieurs lots à travers une seule transaction immobilière, le prix des appartements est nettement moins cher que si vous les achetiez individuellement. Cette stratégie est donc très rentable. 

Elle peut l’être encore plus en la combinant au house hacking. Vous achetez une propriété avec plusieurs lots, et vous vivez dans l’un d’entre eux. Les autres, vous les mettez en location. Tous les mois, les locataires vous versent le loyer dû. Ce qui vous permet de rembourser votre mensualité d’emprunt. Et si vous avez bien étudié la rentabilité de votre projet immo en amont, cette opération peut même vous générer un cash-flow positif. 

Construire une dépendance 

Si vous préférez vivre dans une maison, plutôt qu’un immeuble, vous pouvez aussi faire du house hacking. Dans ce cas, il faudra généralement prévoir une dépendance. Ce peut être un étage de votre maison ou une partie du jardin. 

Attention, ici, on parle de louer une dépendance. Cela signifie que le locataire dispose de tous les équipements à disposition. À savoir une cuisine et une salle de bain privative. Bien souvent, cela nécessite quelques travaux supplémentaires. En effet, s’il est courant de voir des logements avec plusieurs salles de bains, ça l’est beaucoup moins avec plusieurs cuisines. 

Louer une chambre chez soi 

Immeuble ou maison. Ce ne sont que des logements avec des surfaces a priori élevées. Mais quid si votre budget immobilier ne vous permet pas d’investir dans ce type de bien ? Rassurez-vous, vous pouvez quand même faire du house hacking si votre capacité d’emprunt est limitée. Il vous suffit alors de louer une chambre de votre appartement. 

Cependant, si vous n’aimez pas vivre en communauté, cette solution n’est pas forcément pertinente. En effet, comme vous louez seulement une chambre, vous devrez aussi mettre à disposition du locataire des espaces communs, et notamment la cuisine (éventuellement la salle de bain si vous n’en avez qu’une seule). Avant de se lancer, il est donc préférable d’être à l’aise avec la colocation. 

Pour toutes les options susmentionnées, vous avez le choix entre la location longue durée et la location courte durée. Cette question est encore plus importante si vous louez une chambre chez vous. En effet, comme les locataires occupent aussi votre espace de vie, cela a une incidence sur votre quotidien. Il convient donc de vous poser une question : Préférez-vous vivre avec des voyageurs inconnus, tout en ayant le choix de choisir les dates de location ? Ou préférez-vous vivre avec le(s) même(s) colocataire(s) pendant une période indéterminée ? 

3 astuces pour maximiser votre stratégie de house hacking 

L’objectif du house hacking étant de rembourser le crédit immobilier, et pourquoi pas, de générer un surplus, il est primordial de mettre en place les bonnes stratégies dès le début. 

Faire des travaux 

La réalisation de travaux est souvent indispensable si vous achetez un immeuble de rapport ou si vous construisez une dépendance. Les travaux peuvent concerner l’ajout d’une cuisine ou salle de bain, une redistribution des pièces, l’ajout de compteurs électriques, une rénovation énergétique, etc. Autant de frais qu’il faudra intégrer dans votre prêt immobilier. 

Par ailleurs, ce n’est pas parce que vous achetez un seul appartement en colocation que vous êtes dispensé de réaliser des travaux. Si vous souhaitez que la cohabitation se déroule au mieux, il faut d’abord proposer une chambre confortable. Pour cela, n’hésitez pas à soigner l’aménagement et la décoration.  

Trouver des (co)locataires

Pour percevoir des loyers tous les mois grâce au house hacking, il faut d’abord trouver des locataires. Et sur ce point, il y a plusieurs points de vigilance que nous souhaiterions souligner : 

• L’annonce immobilière : avant même de vérifier le profil de votre futur locataire, vous devez le faire venir à vous. Pour cela, vous devrez prendre garde à bien soigner votre annonce avec de belles photos et une description complète. 

• La solvabilité du locataire : même si le risque de loyers impayés est réduit du fait de la proximité, n’oubliez pas de vérifier que votre locataire soit bien solvable. 
• La personnalité du (co)locataire : c’est d’autant plus important si vous louez une chambre chez vous. Mais ne négligez pas non plus cet aspect si vous achetez un immeuble de rapport ou si vous construisez une dépendance. Après tout, les problèmes de voisinage sont monnaie courante. Mieux vaut favoriser la bonne entente avec vos voisins/locataires. 

Bon à savoir : si vous optez pour la location saisonnière, il n’y aura pas de problème de solvabilité ou de personnalité, puisque les locataires ont déjà payé et qu’ils n’ont pas vocation à rester. En revanche, l’attractivité de l’annonce reste primordiale. Elle est peut-être encore plus importante si vous résidez dans une ville avec une forte concurrence sur les plateformes de type AirBnB ou Booking. 

Soigner son dossier bancaire 

Comme pour tout achat immobilier, il convient de porter une attention particulière à votre dossier bancaire pour obtenir un financement. C’est-à-dire, avoir des ressources stables, un apport suffisant et une capacité d’endettement de 35%. Et comme il s’agit d’un projet un peu différent de ce que les banques ont l’habitude de voir, n’hésitez pas à réaliser votre étude de marché en amont. Autrement dit, vous devrez analyser les loyers proposés pour des logements similaires dans votre secteur géographique. Ce faisant, vous pourrez estimer les revenus supplémentaires générés par le house hacking. Mais attention, car même avec une analyse de marché très précise, sachez que les banques ne prennent généralement en compte que 70 % des loyers perçus. Vous ne pourrez donc pas compter sur l’intégralité de ces ressources locatives pour obtenir un prêt immobilier. 

Au-delà d’obtenir un financement, le but du house hacking c’est justement de réduire le coût de votre prêt immobilier. Or, si le montant est exorbitant, vos bénéfices seront réduits. Pour les maximiser, vous devez réduire le coût de l’emprunt (et plus précisément des taux d’intérêt). Et pour cela, l’une des solutions les plus efficaces consiste simplement à comparer un maximum de banques. Rassurez-vous, vous n’aurez même pas besoin de vous déplacer. Chez Izicrédit, nous mettons en concurrence tous les établissements bancaires afin de vous aider à dénicher la meilleure offre.