Si la pierre figure toujours parmi les investissements préférés des Français, c’est grâce à la rentabilité générée. Celle-ci est d’autant plus importante pour ceux qui recourent à l’emprunt bancaire. Et oui, s’endetter peut aussi rapporter gros. Comment ? Grâce aux principes de l’effet de levier en immobilier. Alors de quoi s’agit-il ? Quels sont les avantages ? Les limites ? Et comment le calculer ? Izicrédit vous explique tout dans cet article.
C’est quoi l’effet de levier ?
L’effet de levier, c’est tout simplement le fait de maximiser les profits grâce à l’endettement bancaire. Vous pouvez l’utiliser pour divers investissements, comme la bourse, les crypto-actifs, et bien sûr l’immobilier locatif.
C’est d’ailleurs cette stratégie qui est la plus répandue auprès des investisseurs. En effet, si vous souhaitez acheter une maison à la campagne ou un appartement en plein centre-ville, il faudra souvent débourser plusieurs centaines de milliers d’euros. Or, il faut plusieurs années pour réunir une telle somme. Avec l’emprunt bancaire, vous n’avez pas à attendre. La banque vous prête de l’argent que vous n’avez pas encore afin que vous puissiez réaliser votre projet immobilier locatif.
Chaque année, vous générez des bénéfices sur le capital investi. Autrement dit, sur l’apport fourni à la banque, mais également sur l’argent prêté. Le retour sur investissement est nettement plus intéressant, car le capital de base est plus important. Et ça, c’est uniquement possible grâce à l’effet de levier bancaire.
Pourquoi utiliser l’effet de levier en immobilier ?
Une multiplication de vos gains
Vous l’aurez compris, la puissance de l’effet de levier est intrinsèquement liée au capital de départ. Plus il est important, plus vous pourrez générer des bénéfices sur ledit capital.
Mais si vous utilisez uniquement vos fonds propres sans profiter de l’endettement bancaire, votre capital sera restreint. Et oui, la plupart des Français économisent progressivement. Ainsi, la première année, ils ne capitalisent des intérêts que sur une plus faible somme d’argent. Alors certes, après quelques années, l’effet boule de neige commence à se faire sentir grâce à l’accumulation des intérêts composés.
Mais vous pourriez en profiter bien plus tôt si vous commencez vos investissements avec un capital initial supérieur. L’effet de levier vous permet ainsi de démultiplier les gains générés par les intérêts composés.
Pour vous aider à mieux comprendre la puissance de cette technique, voici un comparatif :
Sans effet de levier bancaire
Vous placez 1 000 € par mois sur un compte épargne rémunéré à 5 %.
La première année, vous économisez 12 000 €. Ce qui vous permet de générer 600 € d’intérêt qui s’ajoutent à votre capital de départ.
Vous continuez d’épargner ainsi pendant 20 ans, en replaçant à chaque fois les intérêts accumulés.
À la fin des 20 ans, vous avez placé 240 000 € et générez 165 804 € d’intérêt. Soit un total de 405 804 €.
Avec effet de levier bancaire
Plutôt que d’attendre 20 ans pour placer 240 000 €, vous faites un emprunt bancaire pour investir dans un bien immobilier présentant un taux de rentabilité de 5 %.
À la fin des 20 ans, vous avez généré 411 033 € d’intérêt, soit un total de 651 033€.
Ce qui fait une différence de 245 229 € par rapport à ceux qui utilisent uniquement leurs capitaux propres.
L’enrichissement financier
En cas d’investissement immobilier locatif, l’effet de levier démontre son plein potentiel. Et oui, la plupart du temps, quand vous souscrivez un crédit immo, vous remboursez les mensualités grâce aux revenus issus de votre travail. Avec l’investissement locatif, ce n’est pas vous qui remboursez directement les mensualités, mais vos locataires. On peut alors parler d’autofinancement. Grâce aux loyers perçus, le prêt immobilier n’affecte donc pas votre trésorerie.
Et même plus, si vous analysez bien votre marché avant d’investir, vous pourriez dégager un cash flow positif se traduisant par des compléments de revenus. Ces derniers peuvent vous permettre de continuer à investir, de préparer votre retraite ou d’améliorer votre qualité de vie.
L’agrandissement du patrimoine à long terme
Vous pouvez profiter de l’effet de levier pour acheter, non pas un bien immobilier, mais plusieurs. C’est d’autant plus facile si vous avez réalisé un investissement rentable. Dans ce cas, votre capacité d’endettement n’est pas affectée par l’achat de nouveaux biens, puisque vos locataires paient vos échéances à votre place. Ce qui vous permet de continuer à investir grâce à vos autres sources de revenus (comme votre salaire, vos revenus de capitaux mobiliers, vos bénéfices industriels et commerciaux pour les indépendants, …).
Par ailleurs, l’avantage de l’effet de levier peut être maximisé si vos biens immobiliers prennent de la valeur au fil du temps. Ce faisant, vous gagnez tous les mois grâce aux loyers perçus. Mais aussi à la revente du fait de la plus-value générée.
Comment calculer le ratio de l’effet de levier ?
Pour maximiser l’effet de levier en immobilier, vous devez d’abord le calculer. Pour cela, évaluez la part de votre apport personnel par rapport au montant total de l’investissement.
Voici la formule de calcul :
Montant de l’investissement / montant de l’apport
Par exemple, si vous avez fourni 24 000 € pour un bien d’une valeur de 240 000 €, le ratio de l’effet de levier est de : 240 000 / 24 000 = 10.
Le ratio de l’effet de levier permet alors de connaître le facteur multiplicateur de votre rentabilité financière.
Admettons que votre taux de rentabilité soit de 5 %, le rendement effectif sera de (5 % * 10) 50 % grâce à l’effet de levier.
Bon à savoir : au-delà de l’effet de levier, c’est surtout le calcul de rentabilité qui détermine la réussite de votre projet d’achat immobilier.
Quelles sont les limites de l’effet de levier d’endettement ?
Si l’effet de levier en immobilier vous aide à vous enrichir de manière exponentielle, il présente aussi certaines limites. Et celles-ci sont largement liées à l’emprunt bancaire.
La capacité de remboursement
Pour profiter de l’effet de levier financier pour votre investissement immobilier, encore faut-il être capable d’emprunter.
En effet, les banques se montrent de plus en plus strictes auprès des futurs acquéreurs.
D’une part, vous devez présenter un taux d'endettement inférieur à 35 %. C’est-à-dire que l’ensemble de vos charges doit correspondre à moins de 35 % de vos revenus. Cela vous garantit ainsi un restant à vivre suffisant.
D’autre part, votre dossier bancaire doit être irréprochable. Notamment avec un apport équivalent à 10 ou 20 % de la valeur du bien immobilier, une situation professionnelle stable, des dépenses contrôlées, etc. Si vous souhaitez maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier, cliquez sur ce lien.
Les taux d’intérêt
Sur le long terme, l’effet de levier vous permet de maximiser l’effet des intérêts composés. Mais, il est basé sur l’emprunt, il ne faut pas oublier les frais inhérents au crédit. Or, depuis 2023, ces frais ne font qu’augmenter avec la hausse des taux d’intérêt.
Et à mesure qu’ils augmentent, le coût de votre crédit augmente également. Ce qui limite la puissance de l’effet de levier.
Pour qu’il fonctionne, le taux d’emprunt doit être inférieur au taux de rendement attendu.
Heureusement, il existe des solutions pour limiter le coût de la dette et emprunter aux meilleures conditions. Parmi lesquelles, Izicrédit. Nous comparons toutes les banques entre elles afin de vous aider à trouver la meilleure offre. Et pour ça, vous n’avez même pas besoin de bouger de votre canapé, puisqu’Izicrédit est une solution 100 % en ligne.
Bon à savoir : même si les taux d'intérêt plombent votre rentabilité économique, sachez qu’ils sont généralement déductibles d’impôt. Ce faisant, vous bénéficiez d’un nouvel effet de levier fiscal qui vous aide à réduire votre niveau d’imposition.
L’attractivité du bien immobilier
Au-delà des limites liées à l’emprunt, l’effet de levier est aussi conditionné par le succès de votre investissement immobilier. Si votre bien n’est pas rentable, il n’y aura pas d’effet de levier.
Alors comment faire pour garantir la rentabilité de votre projet ? Voici quelques pistes :
- Choisir une ville attractive : l’objectif est alors d’identifier une ville présentant une demande locative suffisante pour éviter les périodes de vacances.
- Apporter des améliorations au logement : ce peut-être à travers des travaux de rénovation énergétique, un ameublement esthétique, des services additionnels, etc.
- Bien sélectionner son locataire : avant de signer un contrat de bail, pensez à bien vérifier la solvabilité du futur occupant.
A noter: De manière générale, les principaux ennemis de l’investisseur immobilier sont les vacances locatives et les loyers impayés. Vous devez donc mettre en œuvre toutes les mesures pour les limiter.
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