Comment réussir son premier investissement locatif ?

Se constituer un patrimoine immobilier et générer des revenus complémentaires, c’est possible grâce à l’investissement dans la pierre. Mais si le secteur immobilier est plein de promesses, le processus est tout aussi complexe. D’autant plus si vous souhaitez maximiser votre taux de rentabilité. Alors comment réussir son premier investissement locatif ? Izicrédit vous détaille toutes les étapes.

Définir son projet d’investissement immobilier locatif

Un premier investissement locatif, c’est une excellente manière de se constituer un patrimoine immobilier, mais aussi et surtout, de générer des revenus complémentaires. Mais pour cela, il est primordial d’étudier avec attention la rentabilité de votre projet. L’idée étant de percevoir des recettes locatives supérieures aux charges.

Pour les charges, vous devez prendre en compte : les mensualités d’emprunt, la taxe foncière, les honoraires de l’agence immobilière, les assurances, les frais de notaire, les frais de comptabilité, les charges de copropriété, les frais d’entretien, etc.

Pour les recettes locatives, ce sont les loyers perçus. Et cela dépend du choix de votre bien immobilier. Plusieurs paramètres entrent alors en jeu :

• Le type de bien : comme un studio, un appartement T2, T3, T4, T5, une maison, un chalet, un immeuble de rapport, etc. Selon le type de bien acheté, le profil du locataire sera différent. Par exemple, un studio convient davantage à un étudiant, alors qu’une maison correspond mieux à une famille.
• La localisation géographique : c’est sans doute le critère le plus important pour votre premier investissement immobilier locatif. L’idée étant de trouver un bien immobilier dans une ville attractive où la demande locative est importante. Mais cela dépend aussi de votre stratégie d’investissement. Si vous souhaitez louer en AirBnB, les villes touristiques vous permettent de dégager un bon rendement. À l’inverse, pour la location longue durée, vous risquez de subir de nombreuses vacances locatives si votre logement se situe dans une petite commune en bord de mer.
• L’année de construction : autrement dit, s’agit-il d’un bien neuf ou ancien ? Ce critère influe sur vos revenus locatifs (le neuf est généralement loué plus cher du fait d’une meilleure performance énergétique), mais aussi sur vos charges (frais notaire, travaux, …).

Bon à savoir: Prenez aussi en compte les ‘vacances locatives’, c’est à dire les périodes pendant lesquelles votre bien sera vacant entre deux locations. Pour les logements loués à des étudiants ou des jeunes ménages, il y a plus de chance d’avoir une rotation plus importante du logement et donc des périodes pendant lesquelles votre bien n’est pas loué. Vous supportez les charges sans avoir de recettes, affectant ainsi votre taux de rentabilité.

Envoyer l’offre d’achat et signer le compromis de vente

Dès lors que vous avez trouvé le bien de votre premier investissement locatif, vous pouvez envoyer l’offre d’achat au propriétaire. À travers cette promesse unilatérale, vous témoignez de votre engagement d’acheter le bien, tout en précisant vos propres conditions (notamment sur le prix d’achat). Si vous souhaitez en savoir plus sur la rédaction de l’offre d’achat, cliquez sur ce lien.

Suite à la réception de l’offre, le vendeur a 3 possibilités :

• Refuser l’offre : auquel cas, il vous faudra reprendre la première étape et identifier un investissement locatif rentable.
• Envoyer une contre-proposition : notamment si vous avez proposé un prix d’achat inférieur au prix de vente initialement affiché.
• Accepter l’offre d’achat : dès lors, vous pouvez signer le compromis de vente pour sceller l’accord.

Lors de la signature de l’avant-contrat, n’oubliez pas d’insérer une ou plusieurs conditions suspensives. En effet, le compromis de vente engage les parties (hors délai de rétractation de 10 jours au bénéfice de l’acheteur) à finaliser la transaction immobilière. Mais si un événement externe vous empêche d’honorer vos engagements, vous pourriez être pénalisé. Sauf à insérer une clause suspensive qui vous libère de vos obligations dès lors que l’un des événements prévus au contrat survient. Le plus courant concerne le  refus de prêt.

Trouver le financement de son premier investissement locatif

Ce n’est qu’après la signature du compromis de vente que vous pourrez obtenir votre prêt. Mais attention, nous vous conseillons de contacter les banques bien avant d’entreprendre les démarches d’achat immobilier. Plus précisément, avant même les visites. L’idée est alors d’estimer votre capacité d’emprunt en fonction de votre situation financière, personnelle et professionnelle. À ce stade, l’établissement bancaire pourra vous fourni un accord de principe.

Bon à savoir: grâce à l’IziPass, Izicrédit vous délivre une attestation de capacité d’emprunt permettant de vous confirmer la finançabilité dé votre projet. Et cela sera un atout pour votre dossier vis-à-vis du vendeur !

Les critères d’obtention du prêt

Avant d’obtenir un prêt immobilier, vous devez convaincre la banque de vous prêter de l’argent. Plusieurs critères entrent alors en ligne de compte :

• Votre résidence principale : s’il s’agit de votre premier investissement locatif, ce n’est pas forcément votre premier achat immobilier. La banque souhaitera donc savoir si vous êtes propriétaire ou non de votre résidence principale.
• Vos revenus mensuels : c’est le montant de vos ressources financières qui détermine le montant du capital à emprunter.
• Votre stabilité financière : indépendant, salarié, fonctionnaire ou intermittent du spectacle, chaque profession présente un niveau de risque plus ou moins important pour les banques. La plupart du temps, elles privilégient les salariés en CDI ou les fonctionnaires qui bénéficient d’une plus grande stabilité de revenus.
• Votre gestion budgétaire : vous devez démontrer des comptes irréprochables avant de prendre rendez-vous avec la banque. C’est-à-dire, sans dépense extravagante et idéalement, une épargne régulière.
• Votre apport personnel : même s’il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, il est préférable d’en fournir un (au moins 10 %) pour financer les frais de notaire et les frais de dossier.

Un taux d’intérêt avantageux

La recherche de financement est l’une des étapes les plus importantes de votre premier investissement locatif. Il ne s’agit pas seulement d’obtenir un crédit immobilier, mais d’obtenir un crédit immobilier à des conditions avantageuses. Et pour cause, les taux d’intérêt jouent un rôle déterminant dans votre capacité d’emprunt mais aussi pour la rentabilité de votre projet locatif. Plus ils sont élevés, moins vous pourrez emprunter.

Alors pour les réduire, plusieurs solutions s’offrent à vous. Mais la plus efficace, c’est évidemment de comparer les banques. Et oui, chaque établissement de crédit est libre de fixer ses taux d’intérêt (dans les limites du taux d’usure). Si vous souhaitez trouver la meilleure offre, vous devez mettre les banques en concurrence. Pour cela, vous n’avez même pas besoin de multiplier les rendez-vous ou d’y passer des heures. Izicrédit s’en charge à votre place. Afin d’en profiter, il vous suffit de nous communiquer certaines informations et documents via notre plateforme 100% en ligne. Nous transmettons ensuite votre dossier à différentes banques. Vous pourrez alors réceptionner plusieurs offres commerciales, et il ne vous restera plus qu’à choisir la meilleure.

Signer l’acte définitif de vente

Vous avez trouvé un bien immobilier rentable, signé le compromis de vente et obtenu le financement ? Tous les feux sont au vert pour finaliser la transaction immobilière. Et pour l’officialiser, il vous faudra signer l’acte authentique de vente devant notaire.

La procédure est relativement simple : l’acheteur et le vendeur se réunissent à l’office notarial pour procéder à la signature de la vente. Les fonds sont alors transférés vers le compte bancaire du vendeur et l’acheteur repart avec une attestation de propriété. Vous êtes fin prêt à dégager des revenus de votre premier investissement locatif. Mais avant de percevoir des loyers, il faudra entamer quelques démarches supplémentaires.

Réaliser les travaux d’amélioration

Cela vous concerne uniquement si votre premier investissement locatif est un logement ancien. En particulier s’il est très énergivore. Et pour cause, depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de mettre en location des passoires thermiques (logement consommant plus de 450 KWh/m2/an).

Mais rassurez-vous, il est toujours possible d’entamer des travaux de rénovation pour améliorer les performances énergétiques de votre logement. En prime, vous pourrez bénéficier de plusieurs aides financières. On vous en dit plus dans cet article.

Bon à savoir : pour éviter de payer des mensualités sans percevoir de revenus locatifs pendant la durée des travaux, n’hésitez pas à demander le remboursement différé de votre prêt immobilier. De cette manière, vous ne commencerez à rembourser le crédit qu’à la fin des travaux de rénovation.

Choisir son régime fiscal

Votre premier investissement locatif vous permettant de percevoir des revenus supplémentaires, l’administration fiscale ne manquera pas de réclamer sa part. Alors si vous souhaitez réduire votre niveau d’imposition, il est primordial de choisir le bon régime fiscal. Voici les plus courants en fonction de votre situation :

• Le statut de loueur en meublé (non) professionnel : si vous louez un logement meublé. Mais attention, pour cela, vous devez respecter les conditions propres au statut de LMNP ou LMP. Découvrez-les en cliquant ici. Dès lors que vous êtes loueur meublé (non) professionnel, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition.
• Les revenus fonciers : à l’inverse du LMNP, ce statut s'applique uniquement aux locations vides. Là encore, vous avez le choix entre le régime micro-foncier ou le régime réel. Mais sachez que ce statut est généralement moins avantageux que la location meublée.
• La société civile immobilière : si vous achetez en couple, avec des membres de votre famille, des amis ou d’autres investisseurs, il est possible de créer une SCI. Dans ce cadre, c’est la société qui est propriétaire du bien immobilier. Et vous, vous êtes propriétaire de parts sociales. Vous avez alors le choix entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

Mettre le bien en location et profiter de son premier investissement locatif

Après avoir entamé toutes ces démarches, vous pourrez enfin mettre le bien en location et percevoir les recettes de votre premier investissement locatif. Si les bénéfices commencent à se faire sentir, le travail est loin d’être terminé, puisque la gestion locative prend aussi du temps. Il faudra, en effet, publier l’annonce, organiser les visites d’appartements, trouver le bon locataire, signer le contrat de bail et l’état des lieux, effectuer les grosses réparations locatives, etc.

Heureusement, il existe de nombreuses solutions d’automatisation et vous pouvez également faire appel à une agence immobilière pour la gestion locative.

‍